香港樓市近20年升多跌少，很多人信奉買樓必賺，「租樓等如幫人供樓」曾幾何時是樓市金科玉律。不過，本地樓價自2021年攀上巔峯後明顯轉勢，地產版由日日報道蝕讓新聞，變成賣樓有錢賺才是新聞。截至2024年7月，中原城市領先指數（CCL）比高位跌超過兩成半，而負資產宗數在今年首季已突破30,000宗；與此同時，中原城市租金指數（CRI）一升再升至衝破120點，迫近2018年約128點的歷史高位。
「價跌租升」已成為2024年樓市常態，近幾年入市的業主多半已經損手，但賣樓轉租卻要面對來勢洶洶的加租浪潮。到底在今時今日買樓還是租樓較抵？如果賣樓轉租，會是壯士斷臂扳回一城，還是蝕完層樓又要挨貴租，衰多兩錢重？
租樓平過供樓幾多？
香港樓市呈現樓價跌、租金升的走趨，但賣樓轉租是否可以慳錢？比較供樓與租樓的每月開支時，人們常用的方法主要有兩種：
- 業主供樓每月總支出（本金連利息） VS 租客每月租金
- 業主供樓每月利息支出 VS 租客每月租金
由於供樓的本金還款部分可視作業主資產，不少人認為雖然償還本金會扣減現金流，但只有供樓利息才算是真正的支出。Planto小編抽樣計算購買及租住多個熱門大型屋苑的每月支出，發現按照2024年7月香港樓市市況，無論用哪一種方法作比較，租樓都的確平過供樓。
以元朗Yoho Town的兩房單位為例，現時樓價為HK$550萬，以借9成按揭及年利率4.125厘計算，每月供款約HK$24,508，其中包括約HK$17,300利息。相比之下，租住相同類型的單位，每月僅需支付約HK$14,000租金，明顯低過每月供款。即是話，由供樓變成租樓，每月可節省約HK$10,000，就算業主只當利息是支出，租樓每月仍然可比供樓使少逾HK$3,000，反映在樓價下跌及及高按揭利率的情況下，租樓似乎是比買樓更經濟實惠的選擇。
| 物業 | 樓價 | 每月供款* | 利息* | 租金 |
| 元朗Yoho Town兩房（433呎） | $550萬 | $24,508 | 約$17,300 | 約$14,000 |
| 康怡花園兩房（466呎） | $650萬 | $29,061 | 約$20,600 | 約$18,000 |
| 日出康城Malibu兩房（540呎） | $700萬 | $31,296 | 約$22,100 | 約$20,000 |
其他潛在住屋成本
當然，上表所比較的並不是業主和租客的所有居住成本。對業主而言，除了供樓的本金和利息支出外，他們要支付的額外成本還包括管理費、差餉、裝修、買賣佣金和印花稅等；租客方面，其他居住成本則包括經紀佣金、搬遷費用及可退回的按金等。
這些開支往往因人而異，難作具體比較，但由於只有業主才需支付的裝修費和置業印花稅都屬較昂貴開支，因此我們幾可肯定在2024年的香港，租樓的居住成本是平過買樓的。
此外，樓價和租金的變化長遠會影響居住成本。如果業主是在數年前的樓價高位入市，今日要支付的供樓利息會更貴；而如果未來租金持續上升，買樓和租樓居住成本差距或將收窄。
業主是否應該賣樓轉租？
不睇好香港樓市的業主，或多或少都會考慮止蝕或止賺。雖然現時租樓的居住成本平過買樓，但這是否代表現時正在供樓的業主賣樓轉租都有利可圖？這要視乎業主的資產現況，以及賣樓後的資產部署而定。
最理想情況：賣樓後被動收入足夠支付租金
假設你擁有一個市值HK$1,000萬的物業，剩餘按揭貸款額是HK$400萬，出售後可獲約HK$600萬的淨收入。然後，你用這筆資金投資股票、基金或美債等產品，年收益率為5%，則每年可以獲得約HK$30萬被動收入。用這筆投資收益支付租金，應可享受與原有物業相若的居住質素。
之不過，相信只有早年買樓的業主，才有本錢靠賣樓所套現的資金收息養租。大多數近幾年入市的業主，賣樓後料也難套現到多少資金，其手上物業甚至可能已淪為負資產，要貼錢才能甩手。
蝕讓/負資產賣樓轉租利弊分析
假如你擁有一間位於康怡花園的兩房單位，市價是HK$650萬，但按揭餘額高達HK$700萬，物業便屬於負資產。若你現時每月供樓金是HK$29,061，賣樓後以每月租住同類單位，每月可慳多幾錢？
| 物業 | 市場價值 | 按揭餘額 | 負資產金額 | 每月供款 | 賣樓後租金 | 每月可慳 |
| 康怡花園兩房（466呎） | $650萬 | $700萬 | $50萬 | $29,061 | $18,000 | $11,061 |
在這種情況下，業主賣樓時要支付HK$50萬的差額，但轉租後每月可節省約HK$11,061的支出，一年可慳約HK$130,000。這樣，業主既可解除短期財務壓力，亦多了一筆資金用作儲蓄和投資。
然而，壯士斷臂的業主在中長線卻要面臨這3大財務風險：
1) 減息及樓市反彈
美國聯儲局極有可能在2024年底開始減息，假設按揭利率減少一厘，即從4.125%降至3.125%，供樓成本將顯著降低。以上述康怡花園的個案為例，減息一厘後每月供款即從HK$29,061變成HK$25,686，每期利息約HK$15,615，這時供樓利息支出會降至低過租金。
更甚者，減息是樓市利好訊號。假設你在賣樓後的某個時間點，香港的樓價反彈，到時你想重新上車，又要再花一大筆錢，單是經紀佣金和印花稅隨時已達六位數字，代價絕對不少。而且，今日落車的業主，幾年後可能已交了過百萬租金淨支出，樓價跌幅是否能抵消這筆支出？
| 物業 | 樓價 | 減息一厘後每月供款* | 利息* | 租金 |
| 元朗Yoho Town兩房（433呎） | $550萬 | $21,663 | 約$13,100 | 約$14,000 |
| 康怡花園兩房（466呎） | $650萬 | $25,686 | 約$15,600 | 約$18,000 |
| 日出康城Malibu兩房（540呎） | $700萬 | $27,662 | 約$16,800 | 約$20,000 |
2) 租金上漲風險
根據中原地產數據，2024年上年半年租金已升超過3%，市場人士普遍預期租金升勢持續。如果市場需求趨勢不變，租金繼續上漲，租客每月的支出勢必增加，遲早會抵消賣樓轉租所慳到的現金流。試想想，假如你是一名負資產業主，貼錢賣樓轉租卻遇上業主加租，甚至不得不考慮尋找更便宜的租住物業，心理和財務壓力俱增，最終或得不償失。
3) 居住環境變化
另外，有意賣樓轉租的業主，必須認真考慮居住環境變化。自住物業可根據業主的喜好裝修和布置，能滿足個人或家庭的生活所需。轉為租樓後，你的家居未必能夠完全滿足這些需求，想鑽牆和更換大型電器，都可能要事先問准業主。
此外，租約通常是「一年生約一年死約」，一年期滿後可能面臨包租公不續租或提高租金，這對有年幼子女的家庭而言更加不方便。因此，業主在考慮賣樓轉租時，必須評估自己和家人能否適應居住穩定性較低的生活模式。
萬一樓價繼續下跌？
從管理每月現金流角度而言，跌市的影響十分有限。目前香港的按揭利率已處於高位，業主每月供樓支出已經鎖定，樓價的下跌不會直接增加每月的供樓支出。洞悉先機而又會用自住樓作投資操作的業主，或已一早賣樓，但如果你在今日市況才出售負資產物業來轉租，卻同樣要面對上文提到的種種財務風險。
如果香港樓價持續下跌，對已經負資產的業主而言，最大弊處當然是賣樓時就需要支付更多的資金，以彌補按揭餘額與賣價之間的差額，這無疑影響長處資產增值。而且在減息及加租雙重夾擊下，租貴過供的市況或即將重臨，對賣樓轉租的業未必有著數，甚至導致每月支出更大。賣樓轉租前，必須認真衡量箇中利弊。
避免用自住樓投機取巧
如果你深信港樓長線難以翻身，日後亦不打算再次上車，賣自住樓轉租固然可以理解，但若然你自問仍希望將來繼續做業主，賣樓只不過是想在淡市下輸少一點，或是想趁跌市投機賺一筆，就要仔細三思。畢竟人人都沒有水晶球，如果你是樓市「先知」，就不會需要在今日思考應否蝕錢賣樓，既然如此，又如何確保自己今次賣樓轉租不會輸多次？
