辛辛苦苦儲到首期，並不代表置業大計可一帆風順。傳媒不時報道二手樓買家在交易流程中遭遇種種阻滯，小則雙方和平取消交易，大則要撻訂賠錢收場。本文講解香港買家必須要提防的兩大二手樓陷阱，並分享拆解方法。
陷阱1：簽約後發現物業有二按/三按/四按
《東張西望》報道，有住宅物業買家在2024年3月簽訂臨時買賣合約，購買將軍澳一個兩房單位，當時買家已知悉物業有兩筆按揭貸款（銀行一按及財務公司二按），但成交價足以讓買方償還兩筆貸款，表面看來屬「安全」交易，故買方仍決定簽訂臨約，並先後向賣方律師樓支付大訂和細訂。
然而，在成交期間，買方知悉原來物業尚有未償還的三按及四按貸款，而且更已經被財務公司釘契。在「忽然出現」的貸款中，三按日期是早過臨約簽訂日子，但事主指賣方與其代表律師從未披露。節目提到，根據土地註冊條例，物業新增按揭須在一個月內向土地註冊處登記，而事件中的第三按揭是在簽臨約前借，但卻在簽約後多日才登記，使買方簽約時無法透過查冊看出端倪。
此時，由於物業應屬資不抵債，根據買賣合約，賣方律師樓理應不可放訂予原業主，惟賣方律師樓後來出示書面證明，指三按借款方願意將原業主的還款額調低，使物業又變成「資可抵債」。後來，買方又發現原業主再借多一筆貸款，並申請破產。結果，買方在原定成交日過後數月，仍無從追討已支付的70萬訂金。
如何拆解按上按陷阱？
一般而言，臨時買賣合約及正式買賣合約都應該訂明，物業在出售予買家時，不會有任何產權負擔。即使原業主在簽臨約時有未清按揭貸款，賣方亦需要在律師樓安排下，用所收到的樓價餘款償還按揭貸款，才能解除原有的按揭合約，以確保物業能在沒有負債及不受限制的狀態下完成交易。
確保賣方所收的樓價餘款足以抵債，屬於賣方律師責任。律師樓一般會在收到賣方委托後，要求賣方出示最近的供款單，以查清物業欠債狀況，如果樓價尾數不足以償款按揭，物業便屬負資產，賣方律師不應放款，並要等到賣方將差價交予律師樓才能繼續交易，可被買方追究責任。
物業是否有二按或三按，並非買家能否繼續成交的重點，真正重點是物業本身不能夠是負資產。一旦買方獲悉交易中的物業資不抵債，通常最隱陣的做法要求賣家解決債務問題，或是直接要求取消交易。不過，在《東張西望》報道的事件中，賣家第三按揭債權人忽然「減債」，使物業擺脫負資產，買方可說是防不勝防。較安全的做法，是避免購買任何有財務公司二按的物業。如果物業只有銀行一按，理論上相對安全，畢竟銀行做事有規有矩，並不會像事件中的債權人般突然大幅削減原業主債務。
之不過，買方又如何避免物業有原業主在簽臨約前已借，但簽臨約後才登記的二按或三按？按現行的土地註冊制度，這是難以防範的漏洞。買方如對此感到憂慮，可要求在臨約中加入特別條款，讓賣方聲明物業的按揭狀況，以防止賣方隱瞞；又或者可要求賣方律師樓在成交日時，才一次過向買家發放大細訂及餘額，但這並非市場慣常做法，未經驗證是可安全防範類似陷阱，亦可能被賣方反對，影響正常交易。
陷阱2：假業主賣樓呃訂金
「假業主」是香港過去曾出現過的賣樓騙案手法。2016年，有騙徒冒充大圍名城一單位業主，利用偽造身份證開銀行戶口及簽臨時買賣合約，成功騙過地產代理、買家及律師樓，收取HK$290萬元訂金後人間蒸發。在其他的假業主騙案中，有騙徒甚至冒認業主及串同律師樓，訛稱遺失樓契，然後宣誓取得影印契以完成騙過買家。
如何拆解假業主賣樓騙案？
買家提防假業主的方法很多，包括：
- 確保細訂支票只寫上賣方律師樓名稱，而不是直接寫業主的名；
- 盡量只買可睇樓的物業，如果業主以單位正在出租等理由，不讓買方睇樓，亦至少要求賣方出示租約、差餉單等證明文件；
- 如果賣方持有的不是原裝樓契，就要請律師樓再三確認補領樓契和業主身份都是真實無訛。
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