用高成數按揭買樓的業主，想將手上物業出租，從今起不用再偷偷摸摸！
根據過往按揭規例，出租物業最高按揭貸款成數是6成。而凡是敍造7成按揭以上者，不但只能將物業用作自住，而且必須購買按揭保險。惟近幾年樓市下行，用高成數按揭買樓的業主，其持有物業不少已變成負資產，業主同時因加息而要面對更昂貴的供款。
近日金管局與按證保險公司宣布，由2024年8月8日起，按證保險計劃新增「豁免自住要求」安排，讓合資格業主可獲准將原本自住的物業出租。換言之，使用7成、8成甚至9成按揭的合資格業主，都可合法合規地將物業出租。
高成數按揭業主可出租物業的3種合資格情況
以下是3種允許高成數按揭業主出租物業的情況，業主只要符合其中一種都可申請豁免自住要求，將高成數按揭物業出租：
- 家有新生成員：業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變
- 失業：業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排
- 其他： 業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少12個月
須以香港為主要居住地 不能在香港擁有其他住宅
按證公司指出，如要申請豁免自住要求，業主除按保計劃下的物業以外，必須於香港沒有擁有其他住宅物業。簡單而言，新措施是容許只有一層樓的自住物業業主，將高成數按揭的物業出租。
此外，業主及其同為債務人的配偶或同居伴侶（如適用），亦須提供已簽署的承諾書，承諾在豁免自住要求生效期間遵守以下條款：
- 業主必須以香港為主要居住地居住於香港
- 業主及其同為債務人的配偶或同居伴侶，不會在香港購入其他住宅物業
- 日後若不能再履行上述承諾，定必會立即通知貸款銀行及香港按證保險有限公司
豁免自住要求申請方法及證明文件
按證公司指，申請豁免自住要求的業主，必須提交：
- 證明自己符合以上3種指定情況的其中1項之相關的文件
- 已簽署的聲明書，以確認業主沒有在香港擁有其他住宅物業
- 已簽署的承諾書，承諾在豁免自住要求生效期以香港為主要居住地，以及不會再買其他香港物業
證明文件例子
業主申請豁免自住要求時，無論提出的理由是甚麼，都必須提交證明文件，以下是部分例子：
- 如業主用「家庭將有新生嬰兒」為由，申請按揭保險豁免自住要求，須提交由註冊醫生簽發的證明書列明懷孕週期。如果業主因領養兒童而導致自住要求改變，須提供由社會福利署或任何一間獲認可機構發出的證明文件。 此外，業主亦必須沒有拖欠相關物業的按揭貸款供款。
- 如業主用失業作為申請豁免自住要求的理由，就須提供失業證明，例如公司結業通知、收取代通知金或遣散費的紀錄等。
偷雞出租風險仍在
「豁免自住要求」只限指定合資格業主申請，不合資格的業主（例如擁有多層物業的投資者），仍要遵守原有規定，不可將6成按揭以上物業出租。如果業主挺而走險，在向謊報單位是自住用途以申請較高的按揭成數，會面臨甚麼風險？
假如業主使用高成數按揭買樓，按揭證券公司及銀行每年都會抽樣調查，要求借款人提供如水、電、煤氣單等自住證明。萬一偷雞出租被揭發，即涉及詐騙及虛假聲明，將面臨刑事責任，同時銀行有機會call loan，即要求買家立即清還按揭貸款。過往已由不少案例業主因偷雞出租而惹官非，所以高成數按揭業主最好還是不要以身試法。
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