買樓時，能否獲銀行批出足夠按揭貸款，除了視乎買家的收入及財務狀況，物業估價亦是關鍵。有時候，物業買賣的成交價遠高於銀行估價，銀行不會批出買家預期的貸款額，到時買家要補差額才能上會，大失預算。以下為大家講解怎樣在買樓前為物業進行估價，並分享估價不足的應對方案。
網上物業估價方便但有時唔準
想知道銀行的物業估價，最簡單的方法，就是經銀行的網上估價系統查詢。𣾀豐、恒生、中銀香港等銀行，均設網上估價系統，使用時須輸入的資料大同小異，包括物業的區域（香港/九龍/新界）、地區、屋苑或大廈名稱、層樓及單位，銀行的網上系統可即時呈現物業估價，一般包括以下資料：
- 物業港元估價
- 物業建築/實用面積
- 樓齡
- 估價日期
由於銀行聘用不同的測量師行為物業估價，會使用不同估價標準，或於不同日子更新數據，因此同一單位會出現不同估值，但一般差距不會太遠。
有時候，一些住宅物業的估價並不會出現在網上估價系統，常見原因包括：
- 非熱門屋苑：銀行網上估價系統普遍只供查詢較熱門屋苑，村屋及單幢樓較少能在網上查估價。
- 凶宅：凶宅沒有明確法律定義，指的通常是曾發生不幸事故的單位，如事故嚴重，同層或樓上樓下亦可能同受牽連，估價受到影響，而銀行網上系統很多時不會顯示兇宅的估價。
- 特色單位：頂層連天台或其他類型的特色單位，由於供應及成交量少，成交價波幅甚大，故銀行不會將估價顯示在網上。
須留意的是，由於銀行未必頻繁更新網上估價數據，因此網上物業估價未必是最準確的。在簽臨時買賣合約購入任何物業前，最好先致電銀行，確保能估足價，才拍板購買。如你未能在網上找到心儀物業的估價，亦可致電銀行查詢，地產代理通常可代勞。
物業估價不足應怎辦？
銀行以估價而非成交價去衡量指出的按揭貸款金額，如住址物業的成交價遠低於銀行估價，可能使買家無法借足按揭貸款。估價不足的常見原因包括：
- 賣家開價過高：在升市周期，不少業主開價進取，超過銀行估值亦見怪不怪。如兩者差距不大，銀行多數願在收到臨約後調高估價，若成交價超出估價太多，則可能出現「估唔足價」的窘境。
- 缺乏參考數據：如物業的所屬大廈、戶型成交梳落，銀行未必有足夠數據作出貼市的估價，使估價滯後於市況，無法估得足。
- 樓市下跌：在樓市急速下沉時，物業估價有可能在簽署臨約後出現下調，導致估價不足。
- 買樓花用建期付款： 如買家購入遠期樓花，並選擇使用建築期付款，即在臨入伙前才上會，意味着由簽約買樓以至正式承造按揭，中間可相隔兩年以上，如買入價偏高而其他市況下調，將出現估價不足的情況。
若準買家發現銀行對心儀物業估價不足，可採取以下辦法：
找不同銀行估價
正如上文所述，每間銀行及測量師行，對同一物業的估價往往有差異，最好貨比三家，找出估價較高的銀行去借按揭。有需要時可向按揭中介查詢，以便一次過向多間銀行查詢估價及按揭利率。
出示臨時買賣合約
一般而言，只要成交價不是超出估價太多，只要申請人能出示臨約，都可獲銀行批足按揭。當然，最好事前先向銀行查詢，獲對方表示此舉可行才簽臨約。
向原業主壓價
銀行估價是樓價的重要指標，如業主的開價明顯比銀行估價高，難免影響下手承接，業主理應明白這一道理，故「銀行估價不足」是準買家常用的講價理據。當然，業主如不心急放售，大可企硬不減，等候下一個資金更充裕的買家。
抬錢上會
在別無他法時，如準買家仍一心想買入估價不足的物業，或因已簽署臨約而騎虎難下，迫不得已只能加大首期資金，即抬錢上會。為首期而借錢時，緊記不能借私人貸款，因為金管局指引列明，私人貸款是不可以用作首期來源的，而借按揭時銀行必定會查閱TU報告，故物業準買家不可能瞞天過海。較可行的做法是問親友借錢，但緊記有借有還，量力而為。
