買樓是過五關斬六將的挑戰，辛辛苦苦錢儲湊夠首期，揀好心儀單位，前面還有繁鎖的買賣手續，遇上市況波動或個人財務問題，使按揭申計請受阻，買家面對的不確定因素大增，最嚴重可導致撻訂收場，損失訂金之餘，更可能被賣方追差價。
在買一手樓及二手樓時，買方撻訂的後果有甚麼分別？以下分享幾項市場上常見的撻訂原因、後果及預防方法，買樓新手必須注意，做好計劃與準備，以免努力儲錢的成果一鋪清袋。
買一手樓撻訂有咩後果？
向發展商買一樓時，買方通常在簽臨時買賣合約的同時交付5%訂金，5日後才簽正式買賣合約。如買方在簽臨約後、簽正式買賣合約前想取消交易，就會被發展商「殺訂」，即所支付的5%訂金全數被發展商沒收。
萬一買方在簽訂正式買賣合約後才撻訂，財務後果嚴重得多。首先，買方所有已支付的訂金會全部被發展商沒收（一手樓有多種不同支付模式，故實際金額視乎合約條款而定，一般而言越後期撻訂損失的訂金越多）；然後，買方有機會再被發展商追差價，以及因撻訂而衍生的雜費和利息。
所謂追差價，是指當物業被撻訂後，再賣出時的成交價比原有的低，那麼發展商就有機向原本撻訂的買家追討損失。舉例說，某個單位以HK$800萬賣出，買家A撻訂後，發展商重新推售，結果由買家B以HK$680萬承接，即是說發展商二次出售時損失HK$120萬，而發展商可按照合約，要求買家A支付HK$120萬賠償金。
買二手樓撻訂有咩後果？
買二手樓時，雙方先後會簽賬臨時買賣合約及正式買賣合約，買方撻訂即代表他無法履行合約，自然要按照合約作出賠償。買方實際要支付的賠償金額，視乎樓價、訂金金額等因素而異，但被「殺訂」及賠代理佣金幾乎是必然後果。
- 殺細訂：如果雙方簽署了臨約而未簽正式合約，買方取消交易會被賣方沒收訂金。「細訂」訂金通常是樓價3%至5%左右。
- 殺大訂：簽署正式買賣合約時，買方已支付的訂金總額通常是樓價10%。在這時取消交易，這筆「大訂」將被賣方沒收。
此外，跟買賣一手樓相同，在買方撻訂後，賣方理論上有權追討更多相關損失，如律師費及雜費等。假如日後樓市下沉，賣方以較低價錢出售單位，理論上是可以向撻訂的買方追討差價。
不過，二手樓賣家不像發展商般擁有法律團隊，未必會額外花太多時間及精力追討，加上過去十多年香港長期處於升市，撻訂後重售價錢往往高過原本賣價，因此以前買方因撻訂而要賠差價的例子不多。然而，香港樓市自2021年高位後步步向下沉，相信未來二手樓業主亦有更大誘因，向撻訂買方追差價。
2024年一手新樓撻訂潮
香港樓市處於下行周期，根據中原數據，2024年第一季新盤撻訂宗數有159宗；第二季新盤撻訂宗數則為149宗，即上半年合計共有308宗撻訂個案，比2023年全年總數261宗高18%。
根據傳媒報道，洪水橋新盤#LYOS有買家在5月撻訂後，被發展商長實發律師信追收差價，以及相關的雜項支出和利息，其中利息更以P+2厘計算，實際利息高達7至7.875厘；而雜項支出則包括管理費、經紀佣金、重售律師費和終止交易費。據報有買家原本以為只會被追收逾HK$50萬差價，但計算各項費用後，要支付的賠償金額竟超過HK$80萬。
一手樓買家因撻訂被追差價的較經典例子，發生在1997年天水圍嘉湖山莊美湖居。屋苑原本以建呎HK$5,000開售，在當時屬巔峰價格但仍然沽清，惟同年亞洲金融風暴爆發，樓價大跌，有撻訂買家曾嘗試踢契最終敗訴，結果要支付差價及訟費。2005年開售的大坑的樓盤名門亦曾發生類似的撻訂賠差價事件。
不想在買一手樓或二手樓時墮入撻訂陷阱，就要了解解常見的撻訂原因及預防方法：
撻訂陷阱1：估價不足阻礙「上會」
銀行處理按揭申請時，會對物業價值進行估算，直接影響買家能否申請足夠按揭貸款。假設買家持有HK$120萬首期，簽署臨時合約購買HK$600萬的物業，並借9成按揭貸款。
若然銀行估足價，他可順利借足HK$510萬「上會」，但假設他在簽署臨約後遇上大跌市，銀行將下調估價至HK$500萬以下，他就很可能無法借到足夠的錢。如無法籌集資金「抬錢上會」，可能要被迫撻訂。
預防方法：
準買家在簽定買賣合約前，最好與銀行做物業估價，以準確地掌握物業價值。此外，買家要避免訂立過長的成交期，以減少簽臨約後銀行才下調估價的風險。
準買家平日亦應養成儲存收入證明 、準時還清卡數等習慣，助你申請按揭時更快捷及順利。假如你有為親友做按揭擔保人，買樓前最好「甩名」，否則借貸能力會大減。申請按揭時，買家應貨比三家，因間銀行處理申請所需時間、利率各有不同，買家可從中選擇最着數的，萬一被部份銀行拒絕申請也有後備。
撻訂陷阱2：樓換樓遇「火燒連環船」
雖然樓價升勢逆轉，但換樓客普遍仍要先賣樓才有足夠資金換樓。一旦換樓客賣樓時被撻訂，很可能導致他在購買另一物業時，因周轉不靈而同樣撻訂收場。
預防方法：
要避免「火燒連環船」式撻訂，換樓客請確保一賣一買之間要有足夠空窗期，最保險做法是完成整個賣樓交易，款項袋袋平安後，才簽臨約購買另一物業。無論換樓客有幾心急，也應至少等待簽賣樓臨約14天後，收到「大訂」才簽買樓的臨約，使被撻訂風險大減。
此外，換樓客買樓的成交期亦應比買樓的長，如你賣樓成交期是60日，買樓時不妨定為90日，這樣即使賣樓過程有差池，也有時間「撲水」補救。賣樓時，如果買家願意的話，你可要求他付出較多細訂，增加對方的撻訂成本，等同為自己爭取多一分保障。
撻訂陷阱3：繳付細訂時彈票
買樓首個步驟是簽臨時買賣合約並支付「細訂」。若交付細訂的支票被銀行「彈票」，理論上賣方可以視彈票為買方毀約，繼而「殺訂」，地產代理也有權向買方追討兩邊佣金作為毀約賠償。
常見的彈票原因包括簽名不符、戶口存款不足、誤用已無效的舊支票簿等。年輕買家開支票經驗不多，彈票更是常見。當然，彈票是否必然等同毀約，不能一概而論，如買賣雙方爭持不下，或要交由法庭定斷。
預防方法：
防止彈票方法很簡單，如使用常用的支票戶口、確保簽名正確、戶口存款充足，或用本票代替支票等。倘若不幸彈票，買方必須盡快禮貌地展示誠意，即時以有效方式向賣方支付訂金。一般而言，賣方如要追討損失，或須花上不少時間及成本，可能拖延原本賣樓計劃，因此如賣方一心求售，很多時都會願意在重新收到訂金後繼續交易。
撻訂陷阱4：因恐荒而臨陣退縮
很多時，買家並非因為財務問題而被迫撻訂，而是由於信心不足而放棄入市計劃。2017年6月，傳媒報道一名買家以實用呎價逾HK$1.8萬買入太古城一個單位，事後稱收到風「樓價會跌」，壯士斷臂撻訂，損失約HK$70萬。約15個月後，樓市果然轉勢，但樓市經過上上落落，2018年11月，中原地太古城平均實用呎價仍高踞近HK$2萬，直到2021年後，才出現明顯跌勢。
我們姑且假定這位撻訂買家能料事如神，但如果當日買家沒有撻訂，他除了可避免賠訂金損失，亦有足夠時間在跌市放售，因此實在難言他在2017年撻訂是否明智決定。任何人都無法準確預測樓市升跌，但如果看淡樓市，就不如不買，總好過在簽樓約後才撻訂。
預防方法：
買樓是重要的人生決定，面對樓市風高浪急，把辛苦儲來的錢押注在一個小小蝸居，難免有龐大心理負擔。樓市會否下跌？加息將如何影響樓價？政府會否再出辣招？萬一失業該怎麼辦？每一位上車客，無論你有沒有「父幹」，相信都曾經忐忑不安過。但買樓前理應對自己承受風險的能力作出準確評估，所指不單只是你能否通過供款與入息要求，亦包括你對跌市的承受能力。做好心理準備，切勿在簽買賣合約後，才忽然因可避免的心理壓力而撻訂。
