在香港買樓除了自住需求外，不少人作投資收租用途，而連租約指單位正在出租，業主將單位及租約一併轉讓，因議價空間較大，及有即時租金回報，吸引不少投資者青睞。如你對投資連租約單位有興趣，有甚麼風險及事項需要注意？
甚麼是連租約單位？
連租約盤是指業主出售的物業內仍有租客在內居住，買家需連同租約一併買入，並且繼續履行租約。連租約盤的售價通常較市價低4%至8%，對投資者具一定吸引力。
買連租約樓按揭條數點計？
按金管局規定，申報物業為出租非自住用途，最多只能做5成按揭，而且供款與入息比例為40%，以一個HK$1,600萬的連租約單位計算，最高按揭成數為5成，按揭利率4.125%，還款期30年，每月供款為HK$38,772，要通過入息審查，買家的月入需超過HK$96,930。
而購入連租約單位，只要在申請按揭時提供已打釐印的租約文件，且租金記錄穩定，銀行一般會接受將單位每月租金的60至70%視作申請人的入息。如果單位每月租金為HK$2.5萬，那當中的HK$15,000至17,500可計入申請人的月入之中。
連租約單位的賣點
較市價平一截 租金可作入息計算
因連租約盤視作非自住用途，不能做高成數按揭，及對入息有更高要求，諸多限制下售價通常較市價低4%至8%，對於一心想買樓收租的投資者，算是打折優惠。加上單位有正式租金收入，在申請按揭時可把租金收入計入每月入息內，令申請更易通過入息限制。
即享租金回報 不用費時找租客
對於本欲買樓收租的投資客，購買連租約物業便無需再花時間尋找租客，縮短了空檔期，可立即享有租金收益，變相加快了投資回本的時間。而且只要現有的租客正正常常，往後續約順利，亦省卻了再找新租客的煩惱。
購買連租約單位的注意事項
難知單位實際情況
購買連租約單位因還有租客在單位內，大多不能入屋睇樓，如果買家想了解單位情況，可能要靠單位內籠圖片、詢問業主、大廈管理處及左鄰右里等較間接的方式來了解單位狀況。
這時準買家要多花心思及時間，多方打聽單位狀況，如向管理處查詢單位有沒有漏水問題；要求業主提供單位內的相片，了解單位的間隔及裝修等，但要有心理準備，單位有貨不對辦的風險。
了解租約履行狀況
在簽署臨時買賣合約前，買家應查看正式租約，確認租約的真實性，了解租約的完結日期，確保交易後仍享有租金收益。同時要留意租賃按金、租約條款租客背景及交租紀錄等資訊，以了解租客是否準時交租，有否出現拖租的情況，慎防遇上租霸。
買家記得要向原業主索取租客預繳的按金，以及填寫新租出或重訂協議通知書（CR109表格），以便重新訂立協議，往後單位出現租務爭拗時，可以有所保障。
買樓收租是否有利可圖？
投資最重要是計算成本及回報率，美國自2022年開始加息，香港銀行同業拆息亦隨之上調，現時「H按」按揭貸款利率已升到4.125%，再加上管理費、差餉、物業稅、單位維修費用等各項衍生成本，買樓的總成本上升了不少。
作為精明的投資者，應懂得計算租金回報率，了解同一筆資金會否有其他更好的投資選擇，衡量過後再作出適合自己需要的決定。
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