「加息」是近日財金界以至升斗市民最關心的話題，政府高官、傳媒及財演多年來一再對加息作出預言及警示，講了又講，「息魔」卒之在2018年下半年殺到，到底加按息將如何影響樓價及按揭還款？各位已買樓或想買樓的朋友，又會受到甚麼影響？
靠「呼吸Plan」上車族：注意風險
圖：Unsplash
根據現行按揭規例，買價值400萬或以下物業，最多可借9成按揭，樓價400萬至600萬內則可借8成，惟過去數年樓市癲升，「上車盤」買少見少，一手新盤屢屢以天價開售，發展商為吸引上車客，近年推出坊間俗稱「呼吸plan」的高成數按揭，意謂有呼吸就借到錢，申請資格極其寬鬆，甚至毋須要有入息證明或通過壓力測試，就可以借到9成或以上按揭貸款。
坊間「呼吸plan」一般給予買家首兩、三年低息優惠期，其後按揭息率就會飆升至高達5、6厘，遇上加息周期，利息將貴上加貴。業主要避免挨貴息，必須轉按到銀行，但如果加息令樓市升勢不再，可能要補回兩、三成首期差額才可轉按。此外，加息令壓力測試門檻提高，亦增加轉按難度，「呼吸plan」業主可能要迫於無奈下「硬食」發展商的貴息。
經銀行承造按揭業主：穩守風浪
倘若你於近年買入物業，並按正常途徑經銀行承造按揭，代表着你的收入通過壓力測試，即使加息3厘仍能應付。因此，對大多數業主而言，這一刻加息只為他們帶來每月一千幾百的額外開支，理應不造成太大財政威脅。除非加息超過3厘或以上，否則這些業主對相信仍有充足防守力，毋須過慮。
加息對每月供款的影響：
| 樓價400萬、按揭貸款360萬、分30年還款，每月供款 | 樓價600萬、按揭貸款480萬、分30年還款，每月供款 | |
|---|---|---|
| 2.15厘（2018年加息前） | 14,169元 | 18,493元 |
| 2.375厘（現時P按實際利率） | 14,600元 | 19,056元 |
| 2.5厘（假設再加息0.125厘） | 14,843元 | 19,373元 |
| 5.15厘（假設再加息3厘） | 20,512元 | 26,773元 |
至於有人擔心樓市轉勢，或令部份業主淪為「負資產」，甚至被銀行call loan（收回貸款）？站在銀行角度，只要業主維持準時供款，無論物業是否「負資產」，銀行亦無誘因call loan，因為銀行若無原無故迫業主提早還款，只會增加壞賬比率。過去香港即使遇上金融風暴、沙士等風浪，亦未出現「call loan潮」，因此只要業主繼續準時供樓，理應可放心。
儲錢中的年輕人： 做好準備
隨着按揭息率越高，租金回報就越低。因此，不少人將加息與樓價跌劃上等號。不過，從歷史數據所見，大多數情況下加息未有導致樓價大跌。1990年代，息率與樓價曾同步上揚；1997至2003年間樓價暴瀉，息率亦從高位回落；乃至過去10年，息率回穩，樓價卻繼續狂升，反映息率僅為樓市升跌其中一項推波助瀾的因素，而非關鍵主因。
按揭利率與私樓樓價走勢圖
資料：美聯物業
比起加息，重大經濟事件如1997及2008年金融危機，顯然是影響樓價的更重要因素。因此，正在儲錢買樓的朋友，與其期望加息推倒樓價，不如留意中美貿易戰及住宅供應等經濟因素會否發生巨變。在可見將來，買樓仍然要有幾十萬至100萬首期才能成事，因此有意入市的朋友，入市機會的確多了，但記得要繼續扚起心肝好好儲錢。
小貼士：網上即時按揭評估 簡易遞交申請
要防止買樓後撻訂，買家向2至3間銀行遞交申請，萬一部分銀行拒絕批出貸款，也有後補方案。Planto提供網上按揭評估及快速申請工具。填寫幾項簡單資料，可即時獲悉獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等重要資訊。
