【買樓須知】理想人生由家出發：Planto上車攻略

計劃買樓，從未試過咁容易

上車新手疑惑：買樓第一步要點做？我買得起咩物業？搵樓從何入手？點樣借錢買樓？有咩法律程序要處理？置業有咩風險？

香港人生活節奏繁忙，hea一秒都嫌浪費，喺競爭激烈嘅社會，辛苦儲到首期，卻發現原來買樓都要爭崩頭，加上市場訊資雜亂，真係好傷腦筋。Planto助你用最少時間和金錢，作出人生其中一個最重要決定，成就置業夢。

買樓第一步要點做？

買樓係人生最關鍵決定之一，有一層自置物業，既體現獨立自主，亦可望為你帶來豐盛財政回報。不過，高回報意味高風險，朝着目標進發時，必須份外謹慎，確保置業及整體財富規劃萬無一失。第一步係按生活模式，釐清自己真正需要，以下三點必須要考慮：

認清買樓目的：社會風氣鼓吹人人要上車置業，我哋難免受到影響，但若一味盲從而冇明確目標，或阻礙你作出正確決定，使你無法買到長遠有助改善生活水平嘅理想家居。你買樓係為自住、出租，抑或兩者皆是？假如你想當包租公或包租婆，物業市值租金、是否容易租出等因素對你十分重要。有人視投資物業為資本增值途徑，咁嘅話你要先計劃好投資年期，並做足功課，了解宏觀經濟對樓市影響。此外，置業目標亦影響可用嘅按揭計劃。如果你計劃買樓自用，以400萬元以下物業為例，使用按揭保險計劃後最高貸款額可達樓價80%至90%。
簡而言之，你要誠實地問清楚自己需要啲咩。
地段：買樓金律玉律：Location、Location、Location！層樓嘅外觀、交通等外在條件都可能改變，唯獨地段永恆不變。仔細考慮自己和同住家人每日生活範圍及必經路線，列出各人需求，再揀選可滿足各人生活習慣嘅理想地段。
「我接受到每日花幾多時間搭車返工？」
「物業位置係咪方便子女返學？」
「住所附近需要有超市及餐廳嗎？」
「我需唔需要住喺鄰近自己父母或另一半父母嘅地點？」
以上種種，買樓前都必須考慮。
房間數目 / 尺寸：要買有幾多間房嘅單位，當然取決於有幾多人同住，以及個人生活習慣。不過，現實往往難以盡如人意，你未必能負擔喺心儀地段，買到一間理想尺寸嘅單位。折衷方法係做「雙租」族，將自置物業出租，然後租住理想單位，用租金收入補貼交租開支。做「雙租」族嘅話，你嘅自置物業最緊要係受租客歡迎，啱唔啱自己住反而係其次。呢一點，亦影響首置客按揭成數及按揭保險。
如果你獨居但手頭上資金充裕，能付擔超出自用所需嘅物業，不妨考慮購買多房單位，再分租出去，用租金收入來負擔部份供樓洗費。當然，你必須接受有多一名同屋住客。
請計清計楚，搵一間房數及大小都切合自身需要嘅單位。

以下係不同人生階段中，置業所需要考慮嘅重要因素。

畢業生

作為初出茅廬嘅新鮮人，買樓時請善用你擁有嘅最寶貴資產：時間。你可奢侈地花大量時間四出睇樓，研究最理想嘅單位類型，緊貼市場走勢，尋找入市時機。除咗喺私人市場搵心頭好，如果你合資格嘅話，不妨考慮申請公營房屋，畢業生普遍較願意喺輪候冊上等候數年，或抽多幾次居屋，碰碰運氣。

_其他考慮因素_：

居住年期：如果你計劃喺可見將來搬屋，以配合日後人生規劃，你應該更加重視物業嘅租值或升值潛力，以增加現金回報。

計劃結婚 / 新婚

作為新婚夫婦，置業大計較受長遠因素影響，例如養育子女、與父母或工人同住等。換言之，你買樓考慮嘅首要因素將會係滿足家庭需要，而唔係投資回報。

_其他考慮因素_：

用單名定聯名買第一間物業：與另一半聯名共同擁有屬於你哋的安樂窩，無疑有助維繫親密感。但如果你哋計劃將來購入第二間物業，就要支付相等於樓價15%嘅雙倍印花稅。因此，除非你百分百確認唔會再買樓，否則用夫婦其中一人名義上車，會係比較明智嘅投資決定。

計劃迎接小生命

作為準父母，你買樓基本上肯定係為家庭多於個人需求。呢啲因素包括：

環境安全及保安：對有小朋友嘅家庭而言，呢樣相信係最重要因素。請查清屋苑或大廈有冇可靠嘅保安員、閉路電視、出入係咪用智能卡、過去有沒有爆竊事件等。另建議你要詳細調查屋苑的歷史，了解有冇兇宅、管理不善等問題。

附近社區：家長須留意屋苑嘅社區配套是否適用家庭住客、有冇幼兒設施等。你可能要考慮附近有冇啱心水嘅幼稚園或學校，方便日後子女返學。

工人房：香港人出名係工作狂，大多數父母喺子女出生後仍要繼續返工，約30%家庭聘請至少一位家庭傭工，對中高收入家庭而言，聘請外傭比自己照顧子女更有效維持生活質素。法例規定，全職家庭傭工必須與僱主同住，所以如果你決定請工人，請確保有多一間房。

校網：全香港共劃分為36個校網，其中幾個校網名校林立，相反部份校網嘅學校質素較參差。例如11校網（中上環、西半山、西營盤、石塘咀、堅尼地城、山頂）係傳統上最受歡迎嘅名校網之一。如果你希望增加子女入讀著名官校或津校嘅機會，物業的選址十分關鍵。如你計劃畀仔女讀直資或私校，則可無視校網因素，但學校與家居嘅交通距離仍非常重要。

買樓前計算負擔能力

好多人對計算買樓嘅全部開支，以及自己嘅負擔能力大感頭痛。Planto明白你嘅難處，正研發一個精密嘅計劃目標平台，助你一步一步邁向置業夢。只須撳幾粒掣，就可將財務資訊化繁為簡，幾秒鐘就計出你負擔得起邊啲物業。

我哋嘅程式幫你計算通脹、人工增幅及全部買樓開支，包括：

經紀費
物業涉及的所有印花稅
本金及利息開支
律師費
按揭保險（適用於六成按揭以上貸款）

搵樓從何入手？

網上置業資訊亂七八槽，令人花多眼亂，我哋綜合咗最有用嘅搵樓途徑，分析當中利弊。

地產代理

以下係香港部份主要地產代理公司：

中原地產美聯物業香港置業世紀21香港

優點

方便 – 地產代理可以助你篩選物業，尋找滿足你需求嘅單位，為你安排睇樓，以及喺買賣過程中提供指引。
專業 – 佢哋能講解你可能忽略嘅買樓知識，包括介紹屋苑、地區、相關條例及重要事項等。
協助講價 – 如果你唔擅長討價還價，地產代理可以為你代勞，除咗價錢外，其他買賣相關事項都可代表你同賣方商討。

缺點

資訊可能有偏頗 – 地產代理普遍收取買賣雙方各1%佣金，可能會有利益衝突，令佢哋傾向推銷較高價物業，以賺取更多報酬。

網上平台

如果你想搵到更多市面放盤，可以到Squarefoot 、 Spacious 千居 28hse及 Gohome 等網上平台，全部都十分方便易用。

優點

較完整放盤清單 – 網上平台集齊個人賣家及多間地產代理嘅放盤，助你初步了解供應及市況。
直接聯絡賣家 – 如果你想節省少少佣金開支（通都要成幾萬蚊！），而你又有信心應付講價心理戰，咁網上平台會係唔錯嘅選擇。不過，你要特別小心地自行詳細調查賣家及物業。

缺點

親力親為 – 儘管網上平台提供教學及文章，但卻不會為你提供其他服務，你需要自行跟進所有事項。
資料或過時 – 網上平台嘅資訊依靠個人賣家及地產代理提供，如果佢哋冇更新內容，你所睇到嘅可能係過時資訊。

其他考慮因素：

虛假或過期放盤：無論地產代理或第三方網站，都不時列出已經賣出，甚至從來未存在過嘅放盤，有時候，呢啲網上放盤標價遠低過真正售價，目的係想吸引潛在買家查詢。請確保你對市場有正確期望，避免受呢類資訊誤導。

物業估價：決定買樓前，你應先確認銀行對該物業嘅估價，睇吓賣方開價係咪貼近現實。估價可以喺𣾀豐、中銀及恆生等主要銀行網站搵到，或致電它們的客戶服務熱線查詢。物業估價將影響到你能否借到買樓所需按揭。

點樣借錢買樓？申請按揭途徑

三大首要原則：

還清全部債務，或盡量減低負債，使自己符合申請大多數按揭計劃嘅資格
確保信貸記錄良好（我哋將介紹更多相關資訊，你亦可到https://www.transunion.hk/zh 了解更多）
到各大銀行或按揭轉介公司，查詢最優惠利率

貸款機構或銀行會詳細審查申請人財務健康狀況，檢視其收入及未償還債務，以確認你係咪合資格申請按揭；亦會考慮物業價值、類別及樓齡。一般而言，買家申請按揭時要有穩定收入、負債唔好太高（最好還清原有債務先申請更多貸款）。香港金融管理局（HKMA）對貸款與估值比率（LTV，即按揭成數）及供款與收入比率（DSR）設有上限。Planto為你設計買樓計劃時，已加入相關規例，助你一清二楚地掌握複雜資訊。請到呢頁了解更多金管局嘅按揭規例。

一般而言，借貸風險愈高（如申請人有較多負債或財務健康狀況不佳），貸款機構會有更大機會向要你支付較高利率，甚至拒絕按揭申請。喺眾多貸款機構中，銀行最唔樂意承受風險，地產發展商較樂意接受風險，在賣新樓時會提供較寬鬆的貸款計劃（俗稱為「呼吸Plan」，意指只要有呼吸，人人都可申請），但利率會較高。請做好資料搜集，選擇最適合自己嘅借貸計劃。

除咗銀行及發展商，你亦可以透過財務公司承造按揭，佢哋對風險嘅接受程度介乎銀行同發展商之間。

法律事項

揀好心水物業後，毋須心急地馬上「扑鎚」，請先僱用代表律師，完成盡詳嘅物業調查，確保掌握物業嘅賣方業權及產權負擔。根據香港政府建議，你應留心以下資訊：

賣方係咪以業主身份出售物業
確認賣方簽署買賣合約前，係咪須要獲得政府或其他機構批准，以及係咪須繳補價（例如在居者有其屋計劃下，業主須向香港房屋委員會補地價，先可以解除單位轉售限制並在公開市場出售）
物業有冇未清還嘅按揭、押記令、政府命令、租約等
要求賣方提供證明，確保單位冇非法僭建或改建
賣方喺完成交易前，能否償還物業所有相關負債

你要簽署嘅重要法律文件包括

臨時買賣合約
正式買賣合約
轉讓契約及法定押記

喺大多數情況下，簽署臨時買賣合約後，正式合約將喺14日內簽署，交易則通常喺45 / 60 / 90日內完成，確實時間由買賣雙方協議。請確保你有足夠時間完成申請按揭及處理所有必要嘅法律程序。

做好風險評估

正所謂世事無常，樓價升跌受房地產市況，以及地區發展、利率及環境改變等多個因素影響。

喺決定買入單位前，請確保自己能喺樓價大跌、突然無力償還按揭等最壞情況下，承受擁有物業帶來嘅財政負擔。請好好自我評估，當遇上呢啲情況時，你有冇妥善嘅後備方案。如果你想有人助你真實地評估自己償還按揭嘅能力，Planto係你嘅好幫手。Planto係全自動計劃目標平台，為你提供豐富又易睇嘅圖表資訊，助你計劃將來。請即留底你嘅電郵，搶先一步體驗Planto功能。

試想想，如果你無法承受買樓上車嘅後果，對自己及家人都難免造成負面心理負擔。緊記：「借定唔借？還得到先好借！」