過去10多年，香港按揭利率處於低位，加上樓價步步高陞，轉按幫助不少業主輕鬆套現及賺現金回贈。惟自2022年起香港樓價疲，直到2025年仍未有明顯反彈跡象，申請轉按已不再像過往般可以輕易套現。
那麼，在2025年的今日申請轉按，有哪些細節需要特別注意？Planto分析3大轉按「伏位」，幫助業主轉按時袋袋平安。
1) 留意罰息期條款
銀行在按揭條款中訂有罰息期，最常見的為兩年。如在期內轉按或出售物業，借款人或須支付貸款額的若干百分比作為賠償，甚至要退回部分或全數現金回贈，具體罰則視乎銀行條款而定。轉按後，罰息期當然會重新計算，使調動資產的彈性收窄。
因此，轉按前記得查看你的按揭通知書（facility letter），確保在罰息期後才完成轉按，避免誤中地雷。
2) 跌市轉按或估價不足
金管局規定，按揭成數如超過7成，就須購買按揭保險。升市時，使用按保的業主想減少保費支出，可把轉按的按揭成數降至7成或以下，然後取消按保並在特定情況獲退還部份保費，但遇上跌市時，業主就無法照辦煮碗。
舉例說，業主買入價值HK$400萬的住宅單位，承造7成按揭，即貸款額為HK$280萬，兩年後未償還貸款餘額約HK$225萬。若物業估價下跌兩成至HK$320萬，7成按揭的貸款金額跌至HK$224萬元，業主再無法透過轉按套現資金，如想轉按更須支付約HK$1萬的差額，才能維持7按。
對業主而言，為贈轉按回贈而抬錢上會，甚至由原本毋須買按保改為要買按保，實在不合情理。因此，在這種情況下，業主最終可能因估價不足而放棄轉按。
3) 計清楚是否有利可圖
部份業主期望轉按至較低息的貸款計劃，以減少每月供額。如遇上加息周期，或業主身用的按息已經低無可低，則難享受慳息效果。假如轉用新的按揭計劃使每月供款額增加，業主就應考慮轉按是否物有所值，最簡單計算方法是：
轉按回贈 – 新罰息期內額外供款 – 律師費 ＝ 轉按實際回報
如轉按回報不多，甚至因每月供款增加而倒蝕，便有失轉按原意。當然，若業主對投資眼光自信十足，能透過套現所得資金「錢搵錢」，則未必在意每月供款稍增。
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