近日香港發生一宗疑似二手樓「天仙局」，賣方在沽售物業的過程中，疑使用所謂「空中釘」手法，隱瞞物業抵押狀態，使交易無法完成，買方最終損失訂金。撇除疑似不良操作，從財務技術上到底甚麼是「空中釘」？為甚麼有業主要用這種手段借錢？
空中釘定義與操作方式
所謂「空中釘」，是一種延後登記按揭的財技。按常理，任何業主在申請按揭貸款時，都必須與銀行簽訂按揭合約，並交由律師將登記於田土廳（土地註冊處），以從法律上記錄物業已被抵押。
然而，空中釘則是指業主在簽署按揭合約後，要求律師暫緩將該合約提交田土廳登記。換句話說，當其他人查核物業的土地註冊紀錄時，就無法得知該物業是否已被抵押。
這樣的操作方式，令業主在利用物業作押抵的同時，在法律上讓物業狀態維持不變，其所借的貸款仍屬一筆私人借款而非正規按揭貸款。
點解要用「空中釘」借錢？
業主之所以選擇用空中釘借貸，多數是因面臨財務困難，急需資金周轉，因此需要借二按貸款，但又不想或不能讓一按銀行知道（例如上會時首期不足），以免一按銀行認為業主還款能力出現問題，繼而call loan。
業主選擇使用空中釘，就可從財務公司取得名義上沒有登記的抵押貸款。這類貸款雖然風險高，但較具彈性，而且通常可以快速批核，使業主可解燃眉之急。
空中釘貸款的缺點及風險
利息較高
空中釘的潛在風險不容忽視。首先，這種利用「灰色地帶」的貸款模式，利息往往比正常的按揭貸款及私人貸款高得多。畢竟財務公司會承擔更高的風險，因此通常會要求更高的利息作回報，增加了業主的還款壓力。
貸款額度未必很高
此外，空中釘貸款額度也有限，因為財務公司往往不會批出太大的貸款金額。
遲還款後果極嚴重
若借款人未能按時還款，財務公司有權將按揭契約正式註冊到田土廳，一旦登記完成，銀行即刻會得知業主已經申請了二按，從而引發「Call Loan」風險，加深重借款人的財務困境。
更嚴重的是，假如借款人在申請按揭或貸款時隱瞞事實，有意隱瞞按揭或其他債務，或做出虛假聲明，後果可能相當嚴重。
不如借無抵押大額貸款？
空中釘貸款風險多多，業主想周轉有沒有更好的選擇？市面上有財務公司推出專為業主而設的貸款或其他的無抵押大額私人貸款，好處是不會影響物業的抵押狀態，可避免業主借二按衍生的風險。
當然，無抵押貸款大額貸款的利息，往往很難低過有抵押的一按貸款，貸款金額亦少過一按，但總算是在緊急關頭中的較安全選擇。
