隨着美國步入加息周期，香港銀行拆息一再上調，本地業主供樓成本有助增加。在新造樓宇按揭及轉按時，銀行主要提供「P按」及「H按」兩種按揭計劃，並提供現金回贈、Mortgage Link戶口等優惠。到底哪一種按揭計劃對業主更有利？揀按揭計劃時要考慮甚麼因素？
P按 VS H按 點揀好？
香港銀行為住宅物業提供的按揭貸款主要分為兩大類：P按（最優惠利率按揭）及H按（銀行同業拆息按揭）。根據金管局資料，高達9成半供樓一族採用這兩種浮息按揭計劃。
在過去大多數時期，H按的實際利率及供款比P按低，加上H按的封頂位通常等如P按，因此住宅物業買家的普遍印象是H按更加著數。
不過，銀行亦曾試過在加息周期時，將H按的實際利率上調至高於P按，這時候P按反而更加低息。因此，H按與P按孰優孰劣要按市況而定，不能一概而論。選擇按揭計劃或轉按時，宜了解兩者的實際利率計算方法，衡量利率變化可能帶來的風險。
最優惠利率（P按）：銀行決定是否隨美國加P
P按的「P」指最優惠利率（Prime Rate），分為「大P」及「細P」兩種，使用「細P」者主要是滙豐、恒生、中銀、南洋商業及集友銀行，其餘的銀行使用「大P」。
現時「細P」和「大P」的利率約為：
| 銀行 | 最優惠利率（P） | |
| 細P | 滙豐、恒生、中銀、南洋商業、集友銀行等 | 5.875% |
| 大P | 渣打、東亞、花旗、工商、星展、建行、交通、中信等其他銀行 | 6.125% |
最優惠利率理論上跟隨美國利率走勢而變動，但是否加按息由銀行本身決定，而過去由於香港銀行長期資金充裕，故多次沒有跟隨美國加息而加P。
P按利率計算公式是「P – X%」，假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」，以「細P」5.875厘計算，實際利率是3.375厘。
銀行同業拆息（H按）：設封頂位避險
H按以銀行同業拆息（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate）為計算利率的基礎。所謂同業拆息，即香港銀行之間互相借貸時用的息率。
當香港銀行體系資金短缺時，息率會上升，相反會下降。香港銀行公會每日在網頁公佈最新息率。
H按利率計算公式是「H + X%」，假設H是4.5%，而銀行提供的利率是「H + 1.25%」，按揭利率理論上是5.75%，但銀行為保持按息隱定及減少客戶風險，H按設封頂位（CAP），計算方式與P按一樣是「P – X%」。
H按 VS P按 實際利率計算例子
| 按揭類別 | 最優惠利率（P） | 銀行按揭offer | 實際利率 |
| P 按 | 5.875% | P-2.5% | 3.375% |
| H按 | 5.875% | H+1.25% （假設H是4.5%；封頂位是P-2.5%） | 3.375% |
過去多年來，由於H按的封頂位大致等同P按，業界幾乎已假定H按實際利息支出是「等同或低於P按」，故H按貸款人的利息支出通常較低，很多年來都是主流按揭計劃。
當然，按揭是可長達30年的長債，H按的封頂位、P按實際利率變化不斷，加上不少人每兩、三年就會做一次轉按，難言哪一種按息計劃能長期佔優。
業主申請按揭時，必須向銀行職員或按揭中介仔細查詢，並考慮實際息率及利率走勢變化。
加息如何影響供樓支出？
業主們最關注的是，到底加息周期如何影響實際供樓成本？2022年初，香港的銀行尚未加按息，不少用H按的業主之實際按揭利率約為1.5厘，但到了8月他們的按息已升至約2.5厘的封頂位，市場預料銀行加P後，實際按息可加至3厘。及後銀行多次加按息，在2024年3月，市場上使用P按或H按的業主，其實際年利率約為4.125%
如你購買以HK$800萬購買一個單位，借8成按揭及分30年還款，加息對你的影響如下：
| 樓價 | $800萬 | $800萬 | $800萬 | $800萬 |
| 貸款額 | $640萬 | $640萬 | $640萬 | $640萬 |
| 實際按息 | 1.5厘 （加息前） | 2.5厘 （加息1厘） | 3厘 （加息1.5厘） | 4.125厘 （加息2.625厘） |
| 每月供款 | HK$22,088 | HK$25,288 | HK$26,983 | HK$31,018 |
揀銀行樓宇按揭常見問題
選擇銀行樓宇按揭計劃時，利率及回贈固然是最重要考慮因素，想借得精明，要細心了解更多事項：
在拆息低環境下，H按通常比P按着數，到了加息周期，由於H按封頂位很多時等同P按，因此揀H按亦可立於不敗之地，可謂是進可攻、退可守。不過，銀行亦曾試過在加息周期推出比H按更優惠的P按計劃，業主宜貨比三家再作決定。
不少銀行向樓宇按揭客戶提供Mortgage Link戶口，這是一種高息的活期存款賬戶，資金可享與按揭貸款相同的利率，有助對沖供樓利息支出。高息存款上限一般為總貸款金額50%。
樓宇按揭貸款計劃一般設有2年或3年的罰息期，若在期內轉按，常見的「罰息」條款包括退還回贈及支付手續費。轉按賺回贈是很多業主常用的小財技，而罰息期將限制了轉按的時機。
根據金管局指引，如回贈達按揭貸款額1%，銀行會以扣減貸款額方式發放回贈。另外，銀行及按揭中介可能會以現金券形式向客戶提供回贈。
按揭中介公司促成生意後，可獲得銀行提供的佣金，故中介公司會將佣金分給客款作為額外回贈。此外，按揭中介熟悉市況，能向業主推薦適合的按揭計劃，讓申請過程更順利。
銀行收齊文件，審批按揭需時由一星期至兩個月不等，視乎個案複雜程度而異。非穩定收入或申請按揭保險者，審批時間較長。新造按揭的買家記得預留充足的成交期，確保能完成所有必須手續。
