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    按揭收入計算〡薪金不足按揭唔批點算?4招助你通過DSR提升借貸能力

    所有文章 » 上車置業
    最後更新: 2025年 1月 8日•  閱讀時間:3分鐘
    文章目錄文章目錄
    • 1. 加入按揭擔保人

    • 2. 以租金計算入息

    • 3. 平均股息收入

    • 4. 申報秘撈收入

    住宅物業買家向銀行申請按揭貸款時,銀行會按買家收入,計算「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio,DSR)(過去還設「壓力測試」,但已在2024年取消)評估買家還款能力,以作為審批貸款、釐定按揭利率及優惠的準則。對多數買家尤其是上車客而言,工作薪金是主要收入來源,但按揭申請人還有不少合法途徑提高「賬面入息」,增加獲批按揭貸款的機會及金額。

    只要了解銀行評估買家收入的基本準則,不難找出提升「賬面入息」及按揭借貸能力的方法,以下是4種較常見及可行做法。

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    1. 加入按揭擔保人

    申請按揭時加入擔保人,是提升借款人還款能力的最普遍,也是最「正路」的做法。倘若買家本人的月入未能通過DSR上限,多了一位擔保人,就能以兩人的入息計算DSR。

    舉例說,買家所需的DSR是HK$5萬,但他的工作月薪只有HK$3萬,那麼他就需要一位月薪達HK$2萬或以上的擔保人。擔保人的數目可多於一個,以銀行規定的上限為準。

    香港近年樓價雖然回落,但對不少人而言仍是難以負擔,買家找按揭按擔人的情況一直十分普遍。一般而言,銀行只接受買家以近親作為擔保人,而未婚夫或夫婚妻通常也可計作近親。

    須留意的是,擔保人若日後希望買樓,他的貸款上限會因擔保人的身份受到影響。(詳見:【置業須知】做按揭擔保人 借錢買樓難度增

    2. 以租金計算入息

    假如買家計劃將物業出租,可用有關收入申請按揭。銀行審批時,考慮租金收入的主要方式有兩種:

    1. 連租約樓:如單位易手後租約仍然有效,買家可向銀行提供有釐印的租約,只要租客交租記錄穩定,銀行可將最高70%租金計作按揭申請人入息。
    2. 擬租金收入:如買入的物業未有租客,買家可向銀行申請用「擬租金收入」計算入息。銀行會估算物業租值,並將60%的擬租金收入計入買家的入息。

    3. 平均股息收入

    如果按揭申請人有投資股票股息收入可計作入息。銀行按申請人的投資狀況,預計其將來的股息收入,具體計算方式因銀行而異,例如有銀行會以申請人過去兩年股息收入的平均值為準。借款人宜先向銀行或按揭中介查詢。

    4. 申報秘撈收入

    很多打工仔會在正職以外秘撈幫補家計,銀行可能按情況計算這部分的收入,但首要條件是申請人要為秘撈提供正式的收入記錄,即至少要有供強積金及報稅;也有人會開設公司接freelance,製作正式的出糧記錄。申請人宜保留1年以上的收入紀錄及要準確交稅,增加獲批貸款的機會。

    最後,提提大家平日要養成儲收入記錄及銀行月結單的習慣,以便在申請按揭時向銀行提供充足的文件,避免按揭審批受阻。

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    • 3. 平均股息收入

    • 4. 申報秘撈收入
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