香港樓價高企，持有私人住宅物業人士，無論是否供滿，都不難利用物業作抵押套現周轉資金，最常見的方法是「加按」及「轉按」，亦有貸款機構提供專為業主而設的無抵押業主貸款，到底三者有甚麼分別？
加按套現：經原有銀行增加按揭貸款額
加按指業主經銀行借按揭貸款買樓後，在未還清貸款前，經首次按揭（一按）的銀行再申請抵押貸款，以套現更多資金，加按前後債權人都只有一間銀行，分別在於貸款額有所增加。
加按的最長還款期為30年，實際視乎申請人年齡、物業樓齡等因素而異。加按後的按揭成數，亦要符合供款與入息比率，超過6成以上者須購買按揭保險。
加按套現的好處是手續相對簡單。申請加按只須像首次申請按揭般，向銀行提供個人資料、貸款資料及入息記錄等文件，並通過審批即可。
另外，加按毋須經律師樓辦理手續，節省上律師樓處理文件手續的時間，並節省一筆律師費支出。而加按部份貸款，只要符合銀行資金要求，有機會獲得現金回贈。
幾時係加按套現最佳時機？
銀行審批按揭或加按申請時，除了考慮申請人財務狀況，物業估價是另一關鍵因素。過去十多年，香港樓市正值大牛市，不少人會趁着物業估價上升，向銀行申請加按套現，即使按揭成數不變，貸款額亦可顯著增加。
加按套現例子：
林先生6年前用400萬元買入一住宅物業，當時敍造5成按揭，即貸款額為200萬元，現時未還貸款約170萬元。
假設林生生的物業現時市值是600萬元，5成按揭貸款額為300萬。林先生申請按揭時，如選擇維持5成按揭，可套現金額為130萬元；按揭成數上調至6成的話，可套現金額達190萬元。
除了原行加按外，亦有不少人在轉按的同時提高按揭貸款額，即可享加按套現效果，亦能獲取更佳的按揭利率、按揭現金回贈及mortgage link戶口等優惠。
加按不等如物業二按
對貸款產品不熟悉的業主，或會將「二按」與「加按」混淆，其實兩者是完全不同的貸款模式。
二按顧名思義是指向第二位貸款人借按揭。市面上提供二按的貸款機構主要是財務公司，過去不少財務公司還提供、三按、四按甚至五按，即以同一物業向多間財務機構借抵押貸款，但由於風險甚高，近年二按以後的按揭貸款已較少見。另外，部份地產發展商亦會向新盤買家提供二按，讓無法向銀行借得足夠貸款的買家，經發展商二按獲取另一筆貸款支付樓價。
業主申請二按時，須獲一按銀行同意，一按銀行主要考慮因素包括一二按的供款額、業主的供款與入息比率等。如未經一按銀行同意申請二按，會被一按銀行視作違約，業主可能會被call loan。而財務公司的二按記錄須經田土廳登記，銀行或下手準買家可經田土廳查看到相關記錄。
由於提供二按的財務公司並非第一債權人，故二按貸款的利率通常較高。一按銀行得悉物業有二按後，亦可能在衡量風險後調高貸款利率。
業主貸款屬無抵押貸款
無論是一按、加按還是二按，都是以物業為抵押的貸款。市面上亦有專為業主而設，但毋須用物業抵押的貸款，一般被稱為「業主貸款」或「業主私人貸款」。
相比起普通的私人分期貸款，業主貸款的特色是貸款額高、還款期長、批核速度比按揭快，亦毋須遵從按揭標準及處理大量文件手續，但業主貸款實際年利率（APR）普遍比私人貸款、稅貸及按揭都要高。另外，業主貸款不設mortgage link戶口，不能以存款利率對沖利息支出。
私主貸款既然是無抵押貸款，為何貸款機構願向他們提供大額貸款？財務公司的前設是擁有物業的業主，財政根基相對較佳，即使日後未能還款，亦可賣樓還債，甚至入稟法院追討欠款及要求以資產抵債。
