樓市吹淡風，價量齊跌，不少審慎的睇樓客由買轉租。有地產代理公司與金融機構合作推出「先租後付」服務，安排租客借私人貸款，一次過繳交一年租金。這種以貸款預繳租金的租樓模式，對個人理財有甚麼利弊？
貸款預繳租金點操作？
近日市場上有兩間大型地產與貸款機構合作，推出租務貸款計劃，不同地產代理及貸款方提供的優惠及條款固然不同，但玩法大同小異——首先由租客向貸款機構借錢，向業主預繳一年租金，然後再分期向貸款機構還款。這種借錢租樓模式好處包括：
- 有利租客爭取議價空間：租客使用貸款向業主預繳全年租金，業主免除一年被拖租風險，可能願意略為減租。
- 租客享靈活周轉：租客借錢支付上期、按金、一年租金甚至搬屋開支，然後分期還款，毋須一次過動用一大筆儲蓄。
- 業主慳時間管理租務：可確保首年租金袋袋平安，不用費神收租。
- 地產代理則更容易促成交易：業主和租客都有機會得到一定甜頭，雙方更容易促成交易，地產代理自然得益。
借錢租樓有咩風險？
地產代理所推出的租務貸款，只是為租客帶來周轉渠道，不涉及改變合約或租樓模式。租客和業主對此類服務有甚麼要留意？
業主未必是「真減價」
業主放盤慣常做法是刻意調高價格，以提供一定議價空間，「開天殺價，落地還錢」，在住宅物業租賃及買賣市場一直是常態，尤其在樓市低迷時，劈價更加常見。當租客願借錢預繳一年租金時，地產代理及業主口講減價，但實際上可能只是將租金由「水魚價」調整至「市價」。
須知道在物業買賣市場上，賣家開價從來與買家可敍造的按揭貸款息息相關，用相同邏輯思考，業主及地產代理亦可因為租客願意借錢，而視他為資金充裕而又充滿誠意的實客，反而拒絕減價。租客必須仔細研究及對比同類單位成交價，確保自己沒有成為水魚，並要避免因有貸款做後盾而降低殺價的決心。
租客如要借錢租樓，亦可不經地產代理公司的貸款計劃，直接向坊間銀行申請貸款。這樣租客既可用預繳租金為由講價，亦不用擔心地產代理及業主會知道你的財務底蘊。
租客須清楚計算貸款利息支出
租務貸款是私人分期貸款（P Loan）的一種，租客要承擔利息支出，即使業主肯減租，租客亦是計清楚扣除利息支出後，是否仍然有賺。在申請貸款時，租客所獲批的實際年利率，須視乎貸款額、年期、個人信貸記錄等多項因素，假如最終獲批的年利率比預期高，租客可能得不償失。
一年後租樓支出大增
在首年租期內，租客只需要向貸款機構還錢，由於還款期數可超過12個月，故租客首年還款額可比月租還要低。之不過，一年過後，租客就要開始向業主支付正價租金，並同時向貸款機構還款，財務壓力驟增。
業主有咩要注意？
租客使用貸款一次過預支一年租金，對業主看似是十分有利的條款，但不要因此掉以輕心，宜了解租客背景、經濟狀況，在確信租客一年後仍有能力交租，並收足上期和按金的情況下，先好租出單位。
