房屋是生活必需品，在香港更是昂貴資產，因此買樓是人生重要投資，供樓則會影響長遠現金流，在對的時候做對的置業決定，對財富管理以至人生規劃至關重要。
過去十多年香港樓市幾乎只升不跌，在任何時候買樓贏多輸少，惟樓市自2021年攀上高位後轉弱，2022年後香港跟隨美聯儲加白，市場上多了蝕讓個案，業主每月供樓金額亦漸增。
儘管美國在2024年9月重啟減息，但利率仍處於高位，香港按揭實際利率在2025年仍維持在約3.5厘水平。有市場分析甚至認為美聯儲有機會在2025年重啟加息，即使再減息亦未必大刀闊斧，香港業主供樓壓力以至樓市前景未見曙光。
正在儲錢計劃上車的香港人，對現時市況或感忐忑，擔心在錯誤時機入市，或惶恐錯失「特價」上車的時機。Planto與大家分享在跌市及高息環境中上車置業須面臨的風險及考量。
2025年買香港樓有咩風險？
反映香港二手樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）自2021年9月攀上歷史新高後，走勢持續轉弱， 2022年以186.19點開局，2023年頭已跌至158.23點，2024年首周則是147.57點，踏入2025年1月，CCL已跌至139.25點，幾乎回到10年前水平。
值得留意的是，政府在2019及2024年先後幾次放寬按揭成數限制，借錢買樓比過去更容易，而2021年樓市成交金額亦創下歷史新高，惟後繼不勁，反映近年多了的購買力仍然未能推升樓市，港樓雖未至於大跌，但亦缺乏上升動力。
樓市偏淡背後原因很多，疫情、移民潮、地緣政治風險等因素環環相扣，直接影響每位上車客買樓及供樓的風險。
淡市買樓慎防估價不足
銀行在審批按揭貸款申請時，會以測量師行對物業所作的估價為關鍵考慮因素。上車客簽臨時買賣合約前，必須致電銀行查詢估價——不要只信網上估價，而要直接致電銀行按揭部，確保物業最新估值與成交易不會相差太遠，避免因估價不足而要抬錢上會，甚至撻訂收場。
準買家要注意的另一風險是，如果在你簽臨約後市況轉壞、銀行估價下調，你的按揭貸款額亦可受影響。不過，雖然香港樓市連跌數年，但走勢傾向是「慢跌」而非「忽然大跌」的風險不高，準買家如以市價買入物業，未致於要十分擔心估價不足，只需要避免訂立太長的成交期，以減少簽約後要面對市況波動風險即可。
加息周期買樓須準確預算供樓支
萬一美國重啟加息，對業主的最直接影響，是可能增加日後供樓支出，不過前題是香港的銀行會跟隨美國加息。而根據過往經驗，儘管港元與美元掛鉤，香港銀行卻未必完全跟隨美元利息變化。在2015年至2018年，美國聯儲局共9次加息達2.25厘，但同期港元拆息只加一次，加幅為0.125厘，這段時期美回加息對香港業主供樓支出影響甚微。
然而，自2022年起，香港銀行真的跟隨美國加息或減息步伐而調整按息。萬一美聯儲在2025年或之後再加息，香港業主的供樓負擔料會更重。
以下假設準買家以HK$700萬購買上車盤，以按揭實際年利率1.5厘為基點計，比較1.5厘至4.5厘實際利率，會對業主的供款造成甚麼影響如下：
| 按揭實際年利率 | 每月供款 | |
| 沒有加息 | 1.5厘 | HK$22,830 |
| 加息1厘 | 2.5厘 | HK$26,137 |
| 加息2厘 | 3.5厘 | HK$29,704 |
| 加息3厘 | 4.5厘 | HK$33,517 |
加息樓價會否大跌？在以上例子中，每加息1厘，上車客的月供款額增加3千多元，業主支出固然增加，但能通過壓力測試的業主具備一定負擔能力，相信難以單純因加息而引發「銀主盤」浪潮或導致樓價大跌。
而事實上，在2015年至2018年美國加息期間，香港樓價亦照升約3成；惟2022年的加息周期，卻又似乎加深了港樓下行壓力；2024年9月美國再次減息，香港樓市仍未見起息。這反映加息或減息只是影響樓市的眾多因素之一，香港樓市同時還面臨環球經濟及本地因素導致的風險，準買家預保持審慎態度，預留足夠供樓及應付生活需要半年至一年的應急現金以備不時之需，確保不輕易因突發事情而斷供物業。
