從2019至2022年之間，香港經歷疫症與政治風波交煎，樓價似乎沒有出現重大下跌，樓市在「財爺plan」加持下靜極思動。根據現行按揭規則，HK$1,000萬以下住宅物業可敍造9成按揭，樓價HK$1,200萬內亦可借8成，高成數按揭為換樓客大開方之門。
換樓時，選擇「先賣後買」或「先買後賣」均有其利弊，足以影響購買新物業的預算以至按揭申請。
先賣後買：換樓資金充裕
先賣後買是十分普遍的換樓方式，畢竟香港樓價高昂，加上不少換樓客是「細換大」，不賣樓又哪有錢買新物業？先賣後賣的優缺點包括：
先賣後買的好處
- 資金充裕：沽出原有物業所得的資金，便是支付新樓首期的彈藥，解決買樓最痛苦的首期問題。
- 恢復首置身份：簽賬賣出物業的臨約後，換樓客便恢復首置身份，再買樓時毋須支付雙倍印花稅，而只須支付較低的第2標準稅率印花稅。
不過，按證公司（HKMC）對首置定義頗有不同，後者要求賣家須完成賣樓手續，才可恢復首置身份並使用9成按揭，打算用9按買新物業的換樓人士務必注意。
先賣後買的壞處及注意事項
- 換樓期間居住支出：由賣樓以至搬進新居，中間至少相隔數月，換樓客要以「售後租回」形式住在原有單位，或遷至短租居所，兩者均涉及租金支出。
- 預留周轉資金：換樓客預備的流動資金，宜足以支付購買新物業所需的大細訂及印花稅。賣樓後，賣家一般要等到成交日才收到大部分款項，此前頂多只會收到大細訂（視乎律師樓與賣家協議，有時賣家甚至要到成交日才收到訂金）。
- 預留充裕時間：一賣一買的成交日宜相隔至少兩周，以便有足夠時間處理手續及資金，萬一賣樓過程延誤了數天，也有時間補救。用相同律師樓處理賣樓及買樓，可減少奔走簽約及匯款所耗時間。
- 撻訂風險：賣樓時，如遇上買方撻訂，換樓客很難馬上找到新買家，如這時換樓客已簽署新物業買賣合約，便要另覓首期才能上會，最終或因無法周轉而同告撻訂。
先買後賣：須付15%印花稅再退稅
先買後賣適合流動資金充裕的換樓客，假設換樓客持有A物業，換樓時先買入B物業，再賣出原來持有的A單位，期間他須先為B物業支付15%從價印花稅，一年內賣出A物業後，再申請退稅。注意事項如下：
先買後賣的好處
- 解決換樓期的住屋需要：換樓客已擁有新居所，有較充裕時間裝修及搬屋，節省換樓期間租金支出。
- 稅務優惠：退稅後，換樓客須支付的印花稅，跟選擇先賣後買者相同。同樣可享較低的首置印花稅稅率。
先買後賣的壞處及注意事項
- 要預備大筆資金：換樓客要預備有一大筆錢支付首期、印花稅、裝修費等，閒閒地要幾百萬元。
- 按揭要求較嚴格：非首置人士購買HK$1,000萬或以下物業，無法借到9成按揭。
- 賣樓心理壓力：隨着一年退稅期迫近，換樓客將越迫切要賣出舊樓才能退稅，一旦市況轉淡，更容易被壓價。
- 撻訂風險：賣出物業時，如買家撻訂，換樓客將無法退稅，要趕在限期前找到新買家。
申請退稅時須知
| 退稅期限 | 12個月的退稅期以新舊物業的臨時買賣合約計算，過後就不能獲得退稅。 |
| 退稅金額 | 退稅金額為已支付15%印花稅及第2標準稅率差額，假設樓價是HK$680萬，退稅額是：HK$6,800,000 X 15% – HK$6,800,000元 X 3.75% = HK$1,020,000 – HK$255,000 = HK$765,000。 |
| 退稅手續 | 一般由律師樓辦妥，申請後約兩個月內可收到。 |
