【安居置業】買樓VS租樓：5大重要考慮因素

香港樓價癲升，市民蜂湧入市，大學生未畢業，就要憂慮將來置業。首富李超人話，假如男士遇上女友要求買樓先肯結婚，「如果我做男呢，我會同佢講，你趁而家後生，你快啲搵第二個！」講就容易，實情港男出名愛侍奉女神，有幾多人真係願為此狠撇女友？為女友挨生挨死者，還是佔大多數。

無論為樓而「婚」，還是為樓而「分」，都不是易走的路。與其望住樓價日日升而望門興嘆，何不另闢蹊徑，選擇以租樓代替買樓？選擇買樓或租樓時，又有哪些考慮因素？

有首期 VS 冇首期

雖然有點「阿媽係女人」，但還是想講，香港人從零開始靠打工儲首期不是容易的事。以被視為上車樂土的天水圍嘉湖山莊為例，2021年一個兩房索價約570萬，申請八成按揭，須支付114萬元首期。一個大學畢業的新鮮人，儲到首期需時多久？用智能理財app可輕易計到。如果有伴侶一起努力，加上每年人工升幅，可事半功倍。

買樓及租樓的恒常開支

租樓與買樓，邊樣每月開支較貴？以沙田第一城兩房單位為例，市值約578萬，如借八成按揭入市，以息率2.15%計，每月總款額為17,440元。如以租代買，每月租金約為12,000元，另加「兩按一上」36,000元開支。

另外，差餉、管理費等雜費都係由業主支付，買樓的印花稅遠比租樓高，大廈維修及保養費基本上全屬業主責任，是不可忽視的大筆開支；相反租客完全不必憂慮這些使費。因此，從賬面上睇，買樓開支似乎比租樓高。

上車盤月供 / 月供每月支出比較

屋苑 / 房數	樓價	月供*	月租	供樓比租樓貴
沙田第一城 / 兩房	578萬	17,440元	12,000元	31%
天水圍嘉湖山莊 / 兩房	550萬	16,952元	12,000元	29%
元朗尚悅 / 兩房	630萬	19,009元	12,800元	32%
粉嶺牽晴間/兩房	500萬	15,087元	10,000元	33%
九龍灣德寶花園 / 兩房	609萬	18,376元	14,500元	21%

*以八成按揭、30年還款期計算

長遠住屋開支

儘管現時買樓賬面支出比租樓租貴得多，但長遠仍存在變數。按揭還款是相對穩定的支出，最大變數是加息。假設日後加息3厘，買600萬上車盤的業主，供款開支將由18,493元增至26,209元，由於業主申請按揭時已通過壓測，理應有能力應付額外開支。如果利率維持穩定，加上人工增幅，業主的供樓支出將「越供越平」。

相反，回顧過去20年，除了1997至2003年租金曾不斷下挫，以及2008至2009年曾輕微下跌外，其餘時期全港租金都係一路向上。用租樓代替買樓，長遠計未必有賺。

40平方米以下住宅物業租金變化（每平方米月租）

	香港島	九龍	新界
1997	255元	217元	168元
2002	165元	134元	105元
2007	246元	170元	127元
2012	325元	237元	193元
2017	452元	354元	296元
2020	445元	371元	299元

資料來源：差餉物業估價署

裝修及搬遷

擁有自置物業其中一個好處，是可以自由地按個人喜好設計及裝修家居，為自己和家人打造理想安樂窩，惟現時裝修一個小窩居動輒要花費數十萬元。另外，由於買賣物業成本高昂，擁有自住樓的家庭通常較少搬遷（將自己單位出租，再租住其他單位嘅「雙租族」則另作別論）。

相反，租樓雖難以自由地改動單位間隔及室內設計，但勝在方便在租約期滿後遷到新居，為自己及家人上班及上學地點提供更多彈性。

資產增值及風險

買樓有助資產增值，在近10年確實係全香港投資者的金科玉律。由2008至今，中原城市領先指數（CCL）升幅近3倍，業主大都有賺無蝕，不少人把手上物業一開二、二開四，晉身成為生活無憂的包租公。

CCL走勢圖（1995至2018）

資料：中原地產

在過去10年低息環境下，業主每月供款額扣除利息後，約一半都用作償還本金，屬業主資產一部份，相反租金卻是一去不回的淨支出。因此，若你重視個人資產淨值增長，以近年的利率及市況而言，買樓似乎比租樓划算。

但正所謂花無百日紅，香港樓市在1997、2003年及2008年經歷過急跌，2016及2018年也出現持續數月的回落，而在2020及2021年雖說出現經濟受疫情及社會運動的影響，但是樓市並沒有下跌多少，反而有上升趨勢，所以有人深信現時樓市仍然會go go go，也有人說現在買樓是高位接火棒，但經濟危機往往是難以預測，各區升幅走勢亦不盡相同，無論買樓定租樓，也要好好規劃，量力而為，為自己的決定負責。