移民潮、加息及疫後經濟復甦緩慢，使香港樓市走下坡，縱使政府近幾年先後使出「林鄭plan」、「財爺plan」及全面撤辣等招數，幫助準買家敍造高成數按揭，一度使市場買賣稍為活躍，但整體樓價走勢未見逆轉——反映香港樓市表現的中原城市領先指數，由2021年8月191.34點的歷史最高位，反覆下跌至2024年7月19日的140.89點，跌幅超過25%。
對於有樓一族而言，樓價跌固然使資產淨值縮水，但換個角度看，樓價下跌使置業成本降低，可能是樓換樓的好時機。
跌市可補較少差價換樓
多數人換樓都期望細屋搬大屋。樓價下跌，對計劃換樓的準買家最明顯的好處，是能夠縮窄現居細屋與心儀大屋之間的差價。
假設你原本居住在價值HK$600萬的兩房單位，目標希望買入價值HK$1,000萬的三房物業。當樓價下挫10%，兩者價值分別變成HK$540萬及HK$900萬。
樓價下跌後，你的換樓差價由原本的HK$400萬，減少至HK$360萬，同時印花稅及代理佣金都更加便宜。只要樓市未致於崩壞到影響銀行審批按揭，樓價跌得越多，換樓差價越少。
| 舊居樓價 | 新居樓價 | 換樓要支付差價 | |
| 原本樓價 | HK$600萬 | HK$1,000萬 | HK$400萬 |
| 樓市跌10% | HK$540萬 | HK$900萬 | HK$360萬 |
| 樓市跌20% | HK$480萬 | HK$800萬 | HK$320萬 |
| 樓市跌30% | HK$420萬 | HK$700萬 | HK$280萬 |
不過，在現實中，換樓客的現居物業不可能完美地與換樓目標單位維持相同減幅。兩個物業的地段、樓齡及市場需求等因素主宰物業的抗跌能力。
如果換樓客計劃從質素平平的新界舊樓細單位，搬到抗跌力高的市區大型藍籌屋苑，跌市甚至或反過來加重換樓成本；換樓客如想在同屋苑換樓，原有物業與新購物業理論上維持相近的升跌幅度，則大多數可從跌市中受惠。最緊要多做功課，篩選讓你可從跌市中減少換樓成本的屋苑及戶型。
持續跌市宜先賣後買自住樓 忌過份投機
換樓可選擇「先買後賣」或「先賣後買」，在預期樓市會持續下跌時，換樓客宜採取「先賣後買」策略。
根據按證公司（HKMC）規定，轉樓客必須完成賣樓手續，才可恢復首置身份並使用9成按揭，即是說「先買後賣」的換樓客無法用到9成按揭，要預留較充裕首期。
值得一提的是，在2024年2月全面撤辣前，換樓客如選擇「先買後賣」還要先墊支「辣招稅」，即稅務局向購買第二層物業時人士徵收15%印花稅。這類換樓客須先預繳稅，然後在一年內賣出舊居申請退稅。以樓價HK$600萬計，15%雙倍印花稅高達HK$90萬，如果因賣不出舊居而無法退稅，換樓客必定大失預算。
如今這項「辣招稅」雖然已被撤消，換樓客壓力稍減，但香港樓市仍處於低迷，假如換樓客選擇「先買後賣」，而舊居遲遲未賣出，將要同時供兩層樓，心理及經濟壓力難免增加，最後可能被迫割價求售。
因此，除非換樓客自信彈藥充裕，並不急於求售舊居，否則最好先賣出現居單位，才在沒有劈價壓力下購買新居。
記得訂鬆動成交期
物業買賣的成交期通常為60至90日，為避免賣樓時出現阻滯而影響換樓部署，最安全的做法是完成賣出現居物業的所有流程後，才簽臨約買新居。
當然，賣出舊居90日後才買入新居，樓市可能出現難以預測的變化。在持續跌市時，你的心儀物業可望在這兩、三個月成交期內進一步減價，有助換樓客降低差價。如果心儀物業進一步減價固然是好事，但亦不排除賣家反價，或心儀物業已被搶先買走。
換樓客想避免夜長夢多，可以在賣樓的臨約中加入「必買必賣」條款，或至少得到簽訂賣樓的正式合約及收到大訂後，才簽署購買新居的臨約，確保樓市波動不會影響你的換樓計劃。
無論如何，緊記任何專家亦難準確預測樓市走勢，換樓一賣一買時間拖得越長，市況變動機會亦越大，如果樓市突然反彈，換樓成本亦隨之上升。因此，雖然趁跌市換自住樓可以慳錢，但換樓客亦應避免因過份投機而錯失重新上車機會。
另外，在樓換樓期間，你可能要短暫租樓，記得為搬屋及租金做好預算。最理想的做法是與舊居的買家簽訂短暫的「售後租回」條款，讓你可搬少一次屋。
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