買樓程序2024〡香港買二手樓程序 一篇睇晒

第一次買樓是人生大事，過程既歡天喜地，亦步步驚心。全因買賣物業程序複雜，稍有出錯都可能影響按揭申請，甚至導致撻訂，令買家輸到一頸血。Planto為你講解買二手樓的關鍵步驟。

💡即睇買樓步驟：揀樓▶簽臨約▶請律師▶申請按揭▶簽正式買賣合約▶驗樓▶對數及支付尾數▶交鎖匙及收樓

第1步：揀啱符合預算的心儀物業

經過尋尋覓覓，找到符合預算的心儀物業後，記得為物業進行查冊，確保單位沒有業權爭議、維修令、兇宅等可能影響銀行審批按揭的問題。當然，即使是兇宅亦不代表不能做按揭，只是銀行要按個別情況進行審批，最終貸款金額和利率可能未如理想，故經驗較少上車客這類物業可免則免。

另外，你應致電銀行查詢初步估價，以確認賣家的開價是否合理。倘若賣家叫價比銀行估價高出太多，新買家或未必能借足所需按揭，而銀行估價不足，亦是準買家向業主「鋤價」的常見理由之一。萬事俱備後，才拍板交易。

如想確保自己能順利申請到按揭，亦可向銀行申請預先批核，減少申請按揭時的出錯風險。

第2步：簽署臨時買賣合約

地產代理會為買賣雙方預備臨時買賣合約，除列明成交價及物業基本資料外，一般亦包括交易日期、單位內櫳狀況備註事項（如是否曾改動間隔）、連同哪些傢俬電器交吉，以至雙方須向地產代理支付的佣金等事項。

買賣雙方可按各自需要，要求在臨約加入不同事項，如買方可要求在臨約上聲明單位沒有已知或正在處理中的滲漏及不幸事故。擔心誤購兇宅的話，不妨作出類似要求。

簽定臨約時，買方須向賣方支付一般為樓價3至5%的「細訂」，因此準買家睇樓時最好帶定支票簿。

第3步：聘用on list律師樓

買賣雙方須委托不同律師，起草及處理正式買樓合約，律師還會為買家查核物業的樓契或業權。地產代理一般可介紹相熟律師，每宗買賣收費視乎情況而定，約HK$6,000至HK$10,000不等。

聘用處理樓宇買賣的律師前，請先聯絡你計劃申請按揭的銀行，確認律師樓是在銀行的認可名單上，因為銀行只接受「on list」的律師樓為客戶處理按揭程序。

第4步：申請按揭

申請按揭一般須遞交臨時買賣合約副本、身份證明文件、收入證明、稅單等，實際要求或因銀行或申請人狀況而異。信貸記錄良好的申請人，最快可在一、兩星期內獲批按揭；但遇上要申請按揭保險、用9成按揭、加入擔保人、物業樓齡殘舊、遺失樓契或業權有問題等狀況，審批過程或較長，大多數人可在一、兩個月內獲悉結果。

成功申請按揭後，銀行會通知你獲批的貸款額、利率、現金回贈及其他優惠。為確保借足所需按揭及獲取最佳條款，不妨多向一、兩間銀行遞交申請。

你必需要為新購的物業買火險，才會獲銀行批出按揭貸款。經按揭銀行買火險好處是方便，但保費一般較高。願意多做資料搜集的業主，可考慮經坊間網上平台投保，每年可慳數千元保費（部分住宅物業的火險由管理處代購，並包括在保險費之內，你可先問問物業的管理處或銀行再決定是否需要另購火險）。

第5步：簽署正式買賣合約

除非買賣雙方另有協議，否則正式買賣合約通常在簽臨約後14日內簽署，訂明正式交樓日期。律師及師爺會為你講解法律文件，內容頗冗長難懂，遇有疑難記得問清楚。

簽署正式合約時，須同時繳付「大訂」。「細訂」和「大訂」通常相等於樓價10%。

第6步：驗樓

買賣樓二手樓一般訂明是「現狀交收」，故驗樓的作用並非要確保一磚一瓦完美無瘕，而是要確認物業現狀如入牆傢俬、電器以至房間數目等，與合約承諾的相符。

如買家對物業狀況有不滿，可透過律師向賣方提出交涉，協調處理方法（多數是用錢解決）並繼續交易。

除非遇上賣家涉及隱瞞單位狀況、非法改動結構、樓契有問題等較為「大鑊」的違約事件，否則基於「現狀交收」的協議，一般小瘕疵都較難成為「踢契」理據。

驗樓後，如買方對單位狀況滿意，交易將按合約進行。

第7步：對數及支付尾數

交收物業前，律師會為雙方核對管理費、差餉、水、電、煤等費用，如交易日期在12月11日，買賣雙方須按比例攤分12月的管理費，這些林林嬸嬸的項目會在對數表上說明。

買方亦須向律師樓繳交首期尾數，即「樓價 – 細訂 – 大訂 – 按揭」的餘額。至於按揭貸款的部分，銀行會將貸款金額交予律師樓，用作完成交易，資金不會存入買家的賬戶。

第8步：交鎖匙及收樓

在交易日當天，買方的律師樓會轉賬予賣方的律師樓，然後賣方會經地產代理或親身把鎖匙交予買方，交易便大功告成。

收鎖匙後，買家可開開心心地前往新居，準備裝修、入伙等大計。另外，買家亦記得通知屋苑管理署單位已易手，順道確認前業主是否已繳清所有管理費。

小貼士：用App管理按揭還款、追蹤物業估價

成為業主後，更加需要審慎理財。你可利用Planto app連結按揭戶口，掌握本金及利息的每月還款進度；Planto亦提供物業估價功能，幫助業主掌握樓價升跌走勢。當你日後考慮轉按時，Planto app可按你的物業及個人財務狀況，推薦合適的按揭貸款計劃。

香港買樓常見問題