卡數、TU與按揭：遲還卡數輸首期？拖欠債務可令借錢買樓失敗

銀行審批按揭貸款申請時，除了考慮物業估價及買家入息外，另一關鍵因素是買家的債務狀況，其中包括買家的信貸記錄，以及是否有未清還的卡數及其他貸款。因此，在申請按揭時，買家確保已清還所有欠款，對成功獲批按揭貸款有百利而無一害。

但倘若你未能及時所有卡數與債款，那些未清還的債務，又會對按揭申請有甚麼影響？

信貸小故事：碌卡炒iPhone搞到買樓要撻訂？

「先生，唔好意思，你嘅按揭申請不獲批……」話筒另一邊傳來壞消息，剛簽署臨時合約買入沙田一個上車盤、現正申請按揭的Michael心中一沉，沒料到自己會因信貸評級太低，導致銀行拒批按揭。

Michael回想起四年前，他為賺首期買樓，曾申請8張信用卡炒iPhone，但因iPhone濟銷使他周轉不靈，遲了償還數期卡數。這相信是他信貸評分降級的原因。

他馬上亡羊補牢，漁翁撒網地再向3間銀行申請按揭，終於有一間銀行向他批出貸款，高呼還得神落之際，卻驚聞貸款額不似預期。

「我想借HK$350萬，點解淨係批HK$310萬畀我？明明層樓估價估得足㗎喎！」Micahel大惑不解。少了這HK$40萬，他分分鐘要撻訂。

原來Micahel當年炒iPhone時，部分手機以卡數分期付款購買，現時每月須還款HK$8,000。銀行評估他的還款能力時，把每月還款計算在內，貸款額因此下調。於是，Michael馬上提前還清欠款，最後順利在成交日前獲批足夠貸款，成功買樓，大鬆一口氣。

以上故事，說明拖欠卡數或貸款，對借錢買樓影響深遠。

銀行審批按揭時，要求申請人每月供款佔入息比例少於50%。（過去還設有壓力測試，模擬加息2%並要求借款人的供款佔入息比例上限不可超過60%。）如住宅物業買家申請按揭時，尚有未清還的卡數或分期貸款，銀行在計算供款與入息比例時會把相關的還款支出計算在內。

一般而言，當月未還卡數並不影響按揭審批，但分期貸款與卡數分期付款是按揭申請人每月固定的額外支出，必然影響其還款能力，因此銀行會將這類還款出入，計入你的供款與入息比例，對按揭審批造成負面影響。

如果你是摱車邊通過供款與入息比例要求，那些未清還的卡數與貸款，就隨時令你的按揭申請由成功變失敗。

如果你不幸因卡數導致按揭申請被拒，最直接解決方法是清還所有欠款，以釋放借貸能力。須留意的是，信貸資料庫或需時數周才更新你的還款記錄，因此最好在買樓前就預先清還卡數與債務。若然你未能及早清還卡數，可考慮加入擔保人提升借貸能力。

拖欠卡數未還，另一重大負面影響是導致個人信貸評分下降，影響成功獲批貸款的機會。申請按揭時，銀行或財務機構會要求借款人簽署「共享資料同意書」，然後向個人信貸資料服務機構（例如環聯TU）索取借款人的信貸報告，以判斷借款人是否可靠，從而決定是否批出貸款及金額。評級越高，越容易用較優惠利率借平錢。

由於按揭屬抵押貸款，一般而言只要信貸記錄不是太差，仍然會獲銀行批出貸款，但如評分低至G級或以下的「爛grade」，就未必間間銀行願意批出按揭貸款。

自「信資通」平台在2024年4月啟用後，香港人的個人信貸資料服務機構擴展至3間，分別是環聯（TU）、諾華誠信（NOVA Credit）及平安金融壹賬通征信（PAOCCRA）。在此之前，環聯（TransUnion，簡稱TU）是香港目前唯一提供個人信貸報告的機構。

無論申請信用卡、貸款，以至還款及拖欠紀錄，都會一一被記錄在個人信貸資料庫當中。

個人信貸報告包括以下資料：

計算信貸評分時，信貸資料服務機構會利用狀況近似的借款人資料，作出對比及分析。以下因素都影響信貸評分：

各項資料中，以還款紀錄最為關鍵，反映着你的理財能力，如你曾否拖欠卡數或逾期還款，這筆資料會保留在報告足足5年，而破產紀錄則會保存8年。至於準時找清卡數的正面記錄，則會保留至賬戶取消為止。

另外，附屬卡的使用狀況，只會影響主卡持有人的信貸評級，相反，附屬卡擁有人就算碌爆卡而不找數，也不會影響其評分。因此，如果你有為家人申請附屬卡，記得留意附屬卡的簽賬活動，以免申請按揭貸款時被拒也不知「死因」。

為甚麼銀行要在審批按揭時，查閱借款人的信貸記錄？

銀行查詢按揭申請人的信貸記錄，可從中得知申請人是否有未清還的按揭或私人貸款、信貸評級及過去拖欠還款記錄，從而決定是否接受貸款申請，以及所批出的年利率和其他條款。

買新居屋時，按揭銀行會否考慮信貸評分？

銀行審批居屋按揭申請時，仍會以信貸評分為參考指標，但由於新居屋有房委會擔保，故銀行在審批時提供較大寬容度，信貸評分較低者仍有可能獲批貸款。