買樓是香港人的普世目標，對於想買樓的人士，儲首期是第一步。付出的首期金額越高，往後的供樓歲月當然越輕鬆，但對於沒有「父幹」的上車族而言，盡量提供按揭成數，似乎是更現實的做法。
如要借高成數按揭，根據金管局規定，是需要購買按揭保險，對按揭保險你又了解多少？是如何何計算？是如何申請？接下來就為你解構清楚。
甚麼是按揭保險？
根據金管局於2024年2月28日的最新修訂，私人住宅在銀行敘做按揭，按揭成數最高只可以借7成，如置業人士如想申請7成以上的按揭貸款，就要購買「按揭保險」。 其目的是保障銀行，按揭保險公司會為超出7成的貸款部分提供保障，銀行就毋須因批出高成數按揭而承擔額外風險，幫助銀行批出高成數按揭。
現時提供按揭保險的公司有 3 家，分別是：
- 香港按揭證券有限公司（The Hong Kong Mortgage Corporation Limited，HKMC）
- 昆士蘭保險（QBE）
- 美亞保險（AIG）
申請人要經銀行才能申請供按揭保險，而選用哪一家按揭保險的公司是由銀行決定，申請人不能自己選擇，不過按揭保險的保費是由金管局訂立及統一，所以3家的保費及還款期也是一樣。
使用按揭保險也要通過DSR？
申請按揭保險與申請按揭是分開進行審批的，申請按揭成功，但按揭保險公司也可以不通過你的審批。
首置人士就有優勢，只要申請人是首次置業，無按揭在身，供款與入息比率（DSR）不超過 50%。至於通過壓力測試的規定，已於2024年2月28日後取消。
怎樣計算按揭保險保費？
根據香港按揭證券有限公司有提供按揭保費表，保費視乎樓價及按揭計劃類別而定：
以買600萬的樓的例，首次置業人士想做9成按揭，還款期30年，那按揭保險費是︰
$6,000,000*90%*5% = $270,000
按揭保險如何退保？
按揭保險要退回保費，俗稱「甩保」，不少人都希望可盡快退保，其主要好處是首年申請按揭保險退保，成功便可退回已繳保費之40%、兩年為25%、三年則是15%，三年後則不會獲退回保費。
要成功退保，借款人必須完全清還整筆按揭貸款，除了靠個人財產外，也可以透過轉按，將物業抵押予另一銀行，新按揭成數不超過6成，就不用買按揭保險，變相可以甩保，這情況多出現在購買的物業短時間內已升值不少。
按揭保險豁免自住要求
過往使用按揭保險的物業只可用作自住，但由2024年8月8日起，按證公司推出「豁免自住要求」安排，准許以下3種情況的業主經申請後將高成數按揭物業出租：
- 業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童
- 業主失業
- 業主有其他特別需要出租物業
