香港樓市自2008年後經歷十多年的「大牛市」，對於本金較豐厚的投資者而言，買樓收租一直是深受歡迎的被動收入來源，既可從資產增值中獲利，亦可賺取穩定的租金收入。
時移世易，港樓樓價自2021年登上歷位最高位後，3年內跌幅超過2成。炒樓致富門路不再，但租金回報卻似乎比樓市暢旺時更佳。與此同時，由於美國遲遲未開始減息，定期存息和債券利息高企，不少人提倡買樓不如做定期好過。
到底在2024年的今天，買樓收租是否仍屬回報可觀的投資？做包租金有咩要注意？
買樓收租第一課：如何計算租金回報率？
要計算住宅物業租金回報，首先要計算買樓的總投資成本，包括物業買入價、按揭利息、律師費、印花稅、經紀佣金等，以掌握買樓收租的起始成本。
至於租金收入方面，仍要扣除租約釐印費、管理費、維修等雜費，如，才是實際所得的租金收入。
列舉出買樓收租的總開支，以及一年租金回報後，就可計算每年租金回報，計算公式是：
一年租金收入／買樓總開支 X 100%
舉例說，投資者Peter在2021年買入美孚新邨一個約460呎兩房單位出租，樓價是HK$650萬，而印花稅、經紀佣金、律師費等相關雜費約HK$52萬，起始投資總額是HK$702萬。
美孚新邨460呎單位市值租金約是HK$17,000，減去管理費用，實收約HK$15,000，租金回報率為︰
$15,000 X 12 / HK$7,020,000 X 100% = 2.56%
樓價跌幅可蒸發租金收入
然而，Peter入市後樓價卻出現明顯跌勢。在2024年，美孚新邨約460呎兩房單位市價跌至HK$500餘萬。如果Peter在這時賣樓離場，扣除3年租金收入，仍要蝕約百萬元。
當然，Peter不一定要在跌市時賣樓，他可選擇繼續持有物業等待樓價反彈，或者持續累積收租以抵消樓價虧損幅度。這個例子反映對買樓收租的投資者而言，入市和賣出時機，可比租金回報率更加重要。
租金回報參考數據
據差餉物業估價署網站有提供私人物業的市場回報率，如431平方呎以下的單位為例，2021年3月租金回報率是2.3%，到了2024年3月則升至3.3%。至於實用431至752平方呎的單位，2021年3月租金回報率是2.1%，2024年3月就升至2.8%。
從上圖所見，中原城市租金回報率（淺藍色線）在2024年2月報3.12%，過去3年升勢持續，反映買樓收租回報比過往高。不過，要留意的是同期H按實際回報已升至4.125%，業主租入收金會被按揭利息支出增幅抵消不少。
投資者可以參考市場數據，判斷買樓收租單位是否符合個人收益預期。當然，出租物業需要支持維修費、裝修費，以及空窗期的淨支出，這些都會降低租金回報率。
定期存款更好賺？
定期存款是簡單的資產增值方法，將資金存入銀行等待存款期限屆滿後，就能賺取利息。受惠於美國利率近年維持高位，香港的銀行持續推出3%至4%的定期存款計劃，按2024年的樓市來看，定期存款確實比大多數住宅物業的租金回報更佳。
不過，我們並不能一面倒地斷言定期存款必定是比買樓收租更好的投資，以下是部分投資者值得考慮的因素：
- 入市時機：如果你的住宅物業在早年買入，投資成本比高位入市的投資者低得多，租金回報率仍可能拋離定期存款。
- 樓市反彈：如果你是樓市「好友」，相信香港樓市日後將會反彈，今時今日正是樓價「低水」的入市良機，惟我們沒有水晶球，難言港樓樓價未來何去何從。
買樓收租注意事項
地段決定租戶
揀選投資放租物業的地理位置也是重要的一環，接近商業區如上環、西營盤、銅鑼灣、灣仔、尖沙咀等地區的單位會較易吸引到希望近工作地點的返工人士，租金有上調空間，但會容易因租客轉公司而不續租，需要時間找新租戶，容易有空窗期及重新放租所產生的佣金費用問題。
而投資新市鎮地區如將軍澳、荃灣、天水圍等地區，租戶多以家庭為主，他們會追求較穩定的生活，租期亦相對穩定，但會對租金較為敏感。 近年流行把單位分租，將收益更大化，但要注意分租意味管理多個租戶的起居問題，被拖租的風險更大。
不過購買物業出租除了租金收入外，物業價值的上升也會令你的資產增值，往往樓價增幅所帶來的收入比租金更為可觀，所以揀選有升值潛力地段的單位，就是考驗眼光的時刻。
甩保才能出租
要留意購買出租物業時按揭會較自住按揭更為嚴格，不能申請按揭保險，最高不能超過按揭成數5成，故需要準備較多的首期。如有些業主當初使用按揭保險，借高成數買入物業，若想改為出租用途，首先就要甩保，因在申請按揭保險借款時，會被要求作出自住聲明，如出租單位便是作出虛假聲明，有機會面對刑事檢控。
買出租樓保險增保障
買樓收租的投資者當然希望租客準時交租，最怕不幸地遇到租霸，拖欠租金之餘還破壞單位，就算以法律途徑追討也花費了不少時間及精力，現時市面上提供出租物業保險，可以保障業主被租客拖欠的未償還租金、單位被破壞或損毀財物的修復費用、業主法律責任保障等，讓業主可以做好風險管理，大家可以自己衡量是否需要。
